ELABORAT KOJI JE PODIJELIO PULSKO GRADSKO VIJEĆE: Je li atraktivna parcela na Valsalinama dvostruko podcijenjena?

Istra24 je u posjedu Procjembenog elaborata vezano za atraktivnu česticu iznad Valsalina čija je prodaja izazvala žestoku raspravu u pulskom gradskom vijeću i prvu moguću napuklinu u vladajućoj većini.

Elaborat je tijekom mjeseca studenog izradio sudski vještak iz Valbandona Ivan Davidović i u njemu procijenio vrijednost pet parcela, ukupne veličine 928 četvornih metara, na 2.468.729 kuna ili 328.000 eura.

Sudski vještak Davidović je 12-tog studenog ove godine izvršio terenski uvid na parceli.

Moguće graditi stanove, restorane, hotele, hostele,...

-Predmetna nekretnina smještena je na izvrsnoj lokaciji unutar gradske četvrti Sveti Polikarp i Sisplac. U naravi radi se o zelenoj površini u čijem okruženju se nalaze obiteljske kuće i više stambene građevine, opisao je uvodno parcelu istakavši činjenicu da se nalazi u neposrednoj blizini mora, gradskih plaža i šetnice Lungomare.

Iz elaborata sudskog vještaka Ivana Davidovića

Prostorno-planski parcele su smještene unutar područja Mješovite namjene, odnosno u zoni u kojoj je dozvoljena izgrađenost na 80 posto parcele, objekata ukupne visine 13 metara ili 4 etaže. Na lokaciji je moguća stambena izgradnja, ugostiteljsko-gospodarska, Hotel (T1), Hostel (T3) kao i kombinacija navedenih namjena.

-Tržište u vrijeme pisanja ovog elaborata je u kontinuiranom porastu u odnosu na prethodna razdoblja. Postoji potražnja za povoljnim i kvalitetnim nekretninama na dobrim lokacijaima, ali su kupci oprezni i u pravilu ulaze u povoljne transakcije. Uzimajući u obzir lokaciju i veličinu nekretnine može se konstatirati da za ovaj tip nekretnine postoji potražnja na otvorenom tržištu, objasnio je Davidović poziciju nekretnine u odnosu na trenutno stanje na tržištu.

Referenti faktor "Salvador"

Prije prelaska na samu procjenu vrijedi naglasiti da je na ovoj parceli koeficijent iskorištenosti, to jest odnos između veličine parcele i maksimalne dozvoljene bruto izgrađene površine, povećih 3,2. To znači da se teoretski na parceli veličine 928 kvadratna metra može maksimalno izgraditi oko 3.000 bruto kvadrata.

Kada uračunamo uvjete obavezene udaljenosti od međa, 20 posto zelene površine, broj parkirnih mjesta te vatrogasne i druge propise, realno je da se na parceli može izgraditi između 1.500 i 2.000 bruto kvadrata.

Prilikom procjene nekretnine vještak je koristio metodu neposredne usporedbe transakcija. Ta metoda uzima u obzir cijene koje su slične nekretnine postigle u nekom nedavnom vremenskom razdoblju. S obzirom da slične nekretnine mještovite namjene nisu prodavane na ovako atraktivnim lokacijama, Davidović je kao referentne uzeo tri nekretnine u okolici: jednu iznad Ferijalnog, jednu na Sisplacu i jednu na Fizeli.

Prva nekretnina je parcela između Južnog bulevara i Ferijalnog, veličine 7.240 kvadrata koju je pulski građevinski tajkun Ivica Salvador 2020. godine kupio za nešto više od 10 milijuna kuna.

Druga nekretnina također je u vlasništvu Salvadora koji ju je kupio 2020. godine. Radi se o parceli veličine 3.959 četvornih metara koja se nalazi preko puta pulskog Gradskog bazena. Tvrtka u vlasništvu Ivice Salvadora platila ju je oko 8 milijuna kuna.

Treća nekretnina nalazi se u rezidencijalnoj zoni Fizela. Njenih 237 kvadrata 2018. godine plaćeno je 322.000 kuna.

Prve dvije nekretnine imaju koeficijent isgrađenosti 2,5 a treća 1,25, odnosno znatno manje od "naše" parcele na Valsalinama. Primjerice, parcela na kojoj je predviđen Hotel Valkane ima koeficijent 5,6.

Nakon vremenskog i interkvalitativnog usklađivanja parcela iznad Ferijalnog procijenjena je na 260 eura po kvadratnom metru. Parcela preko puta Gradskog bazena procijenjena je na 371 euro po kvadratu, dok je parcela na Fizeli procijenjena na 434 eura po kvadratom metru.

Sudski vještak Davidović izračunao je da je srednja vrijednost kvadratnog metra parcele iznad Valsalina 355 eura, odnosno oko 328.000 eura za 928 kvadrata.

Žestoka rasprava na vijeću

Njegova procjena izazvala je velike kritike IDS-ovih vijećnika Marina Lerotića i Valtera Boljunčića koji su tražili uvid u procjembeni elaborat i poništenje natječaja. Procjeni i prodaji protivili su se i vijećnici platforme Možemo!. S druge strane, procjenu su branili vijećnik Milan Rašula i nadležni pročelnik Damir Prhat.

Na koncu prodaja parcele njemačkom investitoru Marku Akaloviću nije prošla jer je protiv nje, osim oporbe glasovao i dotad vjerni član vladajuće većine SDP-ov Igor Belas.

Razlog sumnje o procjenu sudskog vještaka bile su nedavne prodaje dvaju gradskih parcela na Zelenici. Naime, u listopadu tvrtka Lenox kupila je 342 kvadrata ispod trgovačkog centra Max Stoja po cijeni od 1.100 eura za kvadratni metar, dok je SDP-ovka Laura Valković susjednu parcelu veličine 332 kvadtrata platila 975 eura po metru.

Sudski vještak Davidović nije želio komentirati raspravu na pulskom gradskom vijeću.

Zašto vještak nije uzeo u obzir nekretnina na Zelenici

S obzirom da su se te dvije prodaje dogodile u listopadu, Davidovića smo upitali zašto kod procjene, kao referentne, nije uzeo u obzir i dvije parcele na Zelenici.

-U aplikaciji eNekretnine (informacijski sustav tržišta nekretnina) u trenutku izrade procjembenog elaborata nisu bile unesene kupoprodaje nekretnina koje ste naveli te stoga nisu ni razmatrane kao poredbene u elaborate, istaknuo je Davidović.

-Zakonom o procjeni vrijednosti nekretnina propisano je da se Poredbenom metodom vrijednost utvrđuje iz najmanje tri kupoprodajne cijene (transakcije) poredbenih nekretnina. S obzirom da su sve ostale dostupne usporedive transakcije u prethodne četiri godine višestruko manje od transakcija nekretnina iz vašeg upita, iste bi nakon provedene analize bilo potrebno isključiti kao neuobičajene s obzirom da ne bi zadovoljavale kriterije u skladu sa člankom 4. Pravilnika o metodama procjene vrijednosti nekretnina, objasnio nam je sudski vještak. 

Njegov odgovor je pomalo čudan jer je teško povjerovati da Davidović nije znao za spomenute prodaje. Pored toga, faktor velikog odstupanja parcela na Zelenici ne bi došao do izražaja da su obje parcele uključene u elaborat. Da se to dogodilo parcela na Valsalinama bila bi procijenjena na znatno veći iznos, odnosno na cijenu od oko 600 eura.

Je li realna vrijednost parcele 600 eura po kvadratu?

Za tumačenje spomenutih cijena obratili smo se dvojici insajdera među pulskim građevinarima. Prvi nam je rekao da je cijena od 350 eura po kvadratu realna jer u obzir treba uzeti činjenicu da se prilikom gradnje mora oduzeti po četiri metra sa svake strane od međe. Osim toga, potrebno je, najvjerojatnije u prizemlju, izgraditi veliki broj parkirnih mjesta (15-20 mjesta ovisno o broju i veličini stanova). Kada se tome dodaju i vatrogasna ograničenja, ovoliko ulaganje samo u zemljište na gornjem je rubu isplativosti projekta, smatra naš sugovornik.

S druge strane, njegov kolega tvrdi da je projekt isplativ čak i na razini od 600 eura za kvadratni metar jer se, po njegovoj računici, na parceli može izgraditi dovoljan broj kvadrata koji bi se prodavali po 3.000-4.000 eura što bi, ovisno o kvaliteti opreme stanova, investitoru omogućilo zaradu od najmanje milijun eura.

Kako bilo, sporna parcela će ponovno na prodaju a s obzirom da predstavlja jedan od dragulja iz kolekcije pulskog obiteljskog srebra, nova prodaja definitivno mora biti bolje pripremljena i oglašena.