Pobuna među istarskim hotelijerima. Mobilne kućice u kampovima postaju 'građevine', a predviđa se njihovo potpuno uklanjanje iz pojasa sto metara od mora

Novim izmjenama Zakona o prostornom uređenju predložena je potpuna zabrana etažiranja u turističkim objektima, a u fokusu su i neke radikalne izmjene vezane uz status mobilnih kućica unutar kampova koje ovaj prijedlog zakona proglašava građevinskim objektima i predviđa njihovo potpuno uklanjanje iz pojasa sto metara od mora.

Prijedlog novog Zakona o prostornom uređenju koji je na javnom savjetovanju bio do 4. listopada vrlo je brzo uzburkao duhove u turističkom sektoru. Ono što ih je najviše podiglo na noge definitivno je prijedlog novog zakona koji predviđa potpunu zabranu etažiranja u turističkim objektima što bi moglo zadati snažan udarac luksuznom turizmu u Hrvatskoj.

Naime, zakonodavac predlaže da se "ugostiteljsko-turističke građevine namijenjene smještaju i pratećim sadržajima trgovačke, uslužne, ugostiteljske, športske, rekreacijske, zabavne i slične namjene u građevinskim područjima ugostiteljsko-turističke namjene ne mogu etažirati".

"Pod krinkom hotela", nekretninski biznis

Hotelijeri smatraju da bi takva zabrana onemogućila razvoj zahtjevnih hotelskih investicija visoke kategorije koji se u većini europskih i svjetskih destinacija financiraju putem javno-privatnog partnerstva kroz model suvlasništva i uz zadržavanje hotelske funkcije i upravljanja.

U gotovo 1700 pristiglih komentara tijekom javnog savjetovanja, znatan dio odnosi se i na predviđenu zabranu etažiranja. Ističe se da bi to moglo ozbiljno stopirati velike turističke projekte kao i potencijalni dolazak globalnih hotelskih lanaca. Dakle, prođe li ovakav prijedlog više ne bi bilo moguće etažiranje u sklopu turističkih kompleksa, a time ni njihova naknadna prodaja privatnim vlasnicima. 

No zakonodavac, odnosno država, ovakvim izmjenama nastoji stati na kraj apartmanizaciji te predlaže da u takozvanim turističkim T zonama nema etažiranja.

Među komentarima ima i onih koji pozdravljaju nove zakonske promjene. Pojedinci komentiraju kako etažiranje turističkih zona mora biti strogo zabranjeno kako bi se spriječila apartmanizacija i betonizacija obale, gdje se pod krinkom ''gradnje hotela'' zapravo odvija nekretninski biznis prodaje apartmana i vila, te njihovo daljnje iznajmljivanje što samostalno što kroz centralizirani sustav.

- Ukoliko hoteli nisu financijski održivi, uz sve pogodnosti, olakšice i poticaje koje uživaju, onda ih ne treba ni graditi. Čestitam ministru i njegovom timu koji su osujetili prave namjere hotelijera ''velikih investitora'', te da će se znati oduprijeti pritiscima ''hotelskog lobija'' koji će zasigurno pokušati da se ovaj članak ukine ili naprave izuzeci, jedna je od komentara vezan uz najavu etažiranja.

U raspravu se uključio i Simeone Ukotić, inače, IDS-ov predsjednik Općinskog vijeća u Općini Medulin. On pak smatra da svakako treba uzeti u obzir investitore koji ulažu u takve zone i posluju na principu prodaje pojedinačnih objekata unutar tih zona, a znajući da se ne mogu odvojiti ili namijeniti stanovanju.

 - To su sve redom ozbiljne tvrtke koje ulažu ne mali novac i posluju na europskim i svjetskim tržištima i tim ljudima nije važno imati svoju nekretninu odvojenu od cjeline, a tako i tako je ne mogu izdvojiti sa svojom zasebnom okućnicom. Njima je samo bitno da unutar tih zona svaki investitor zna kojom vilom ili kojom kućom za odmor raspolaže. Zato ne vidim da je taj članak, sada nakon šta je etažiranje bilo dozvoljeno uz obavezno mišljenje resornog ministarstva potrebno implementirati. Dosad je to jako dobro funkcioniralo, barem kod nas u Istarskoj županiji. Eventualno se to može odnositi na zone T1, koju čine hoteli i aparthoteli i nije ih logično etažirati ali zone T2 koje čine apartmani samo unutar jednog objekta, vile, bungalovi i kuće za odmor se i dalje mogu izuzeti iz tog prijedloga članka, navodi Ukotić.

Hrvatska gospodarska komora pak ističe da bi zabrana etažiranja ugostiteljsko–turističkih građevina, kako je predloženo člankom 68. Zakona o prostornom uređenju, dugoročno negativno utjecala na konkurentnost hrvatskog turizma i privlačnost investicija.

- Stoga je stav naših članica da bi se etažiranje ugostiteljsko-turističkim građevinama trebalo dopustiti, ali isključivo uz jasno propisane i strogo kontrolirane uvjete kojima bi se zajamčilo očuvanje njihove turističke namjene. U tom smislu ne bi smjela biti dopuštena prenamjena ugostiteljsko - turističkih objekata u stambene jedinice te prijava prebivališta na istima, naveli su u HGK.

Svoj stav iznijela je i Hrvatska komora arhitekata.

"Etažiranje je na predmetnim područjima potrebno ili zabraniti ili dopustiti u ograničenom postotku u odnosu na ukupni smještajni kapacitet", naveli su.

Na novi zakonski prijedlog reagirale su i brojne strukovne udruge, ali i poznati istarski hotelijeri poput Valamar Riviere i Aminess dioničkog društva za hotelijerstvo i turizam iz Novigrada. Kritike i prijedloge uputili su i Kamping udruženje Hrvatske, Hrvatska udruga turizma, a u raspravu se uključila i Istarska županija.

Status kampova pod povećalom

- Podržavamo ideju da se u okviru novog zakona odrede strogi kriteriji za etažiranje, primjerice da ono bude dopušteno isključivo za objekte visoke kategorizacije (najmanje četiri zvjezdice), da se zadrži turistička namjena i uvede obveza jedinstvenog upravljanja i tržišnog predstavljanja. Takav pristup bi osigurao red, transparentnost i zaštitu javnog interesa, a ujedno omogućio razvoj visokovrijednih turističkih kompleksa koji doprinose konkurentnosti hrvatskog turizma, smatraju u tvrtki Aminess.

Veliku prašinu tijekom javnog savjetovanja digle su i predložene zakonske izmjene koje se odnose na status kampova za koje nadležno Ministarstvo prostornog uređenja sada donosi puno stroža pravila. Tako se primjerice maksimalna izgrađenost kampova povećava s 10 na 30 posto, pri čemu se mobilne kućice i druge prenosive jedinice prvi put izrijekom računaju u izgrađenost.

Zadržava se najmanje 40 posto uređenog zelenila, a udio prometnih i parkirališnih površina ograničava se na 30 posto ukupne površine kampa. Najznačajnija promjena vezana je uz takozvane mobil homove koje se proglašava građevinskim objektima i predviđa njihovo potpuno uklanjanje iz pojasa sto metara od mora.

Prijedlog je "da u pojasu od 100 metara od obalne crte nije moguće planirati građevine niti poduzimati zahvate u prostoru osim otvorenih bazena, sportskih igrališta na otvorenom, površina za smještaj šatora i kampera, sunčališta, šetnica, otvorenih terasa te uređivanja površina plaža, parkova, perivoja, javnog i zaštitnog zelenila".

Vezano uz to Hrvatska udruga turizma navodi da se mobilna kućica, kao i kamp kućica ni u jednom smislu ne može smatrati „građevinom“ već opremom unutar kampa te da se ne može dovoditi u vezu s pojmom „izgrađenosti“ .

"Moguće je da bi nespretnim tumačenjem netko mogao doći do zaključka da se mobilna kućica zapravo smatra nekretninom. Takvim bi radikalnim tumačenjem ovakve intervencije moglo dovesti do tektonskih poremećaja dosadašnjih shvaćanja temeljnih pitanja stvarno pravnog uređenja građanskog prava", navode u Hrvatskog udruzi turizma.

Podsjećaju i na  informacije dobivene posredstvom Kamping udruge Hrvatske od nacionalnih kamping udruga mediteranskih zemalja koje ukazuju na činjenicu da mediteranske zemlje i to Italija, Francuska, Portugal i Španjolska dozvoljavaju postavljanje pokretne opreme kampa unutar prostora od 100 metara od obalne crte.

-  U svim tim državama dozvoljeno je obavljanje kamping djelatnosti i postavljanje pokretne opreme kampa unutar navedenog obalnog pojasa. U pokretnu opremu kampa spadaju u svim navedenim zemljama i mobilne kućice. Eventualni drugačiji tretman mobilnih kućica u hrvatskom zakonodavstvu bio bi ozbiljan udarac na njegovu međunarodnu konkurentnost gdje je hrvatski kamping među vodećima u Europi zahvaljujući značajnim investicijama proteklih godina, navodi  u komentaru Hrvatska udruga turizma.

Na istom tragu razmišljaju i Kamping udruženje Hrvatske koji ističu da bi ovakve zakonske promjene dovele u pitanje konkurentnost domaćeg kamping sektora koji je trenutno među najkonkurentnijim u Europi. Naime, predloženim izmjenama bitno bi se promijenila dosadašnja pravila o kojima ovisi sudbina više od 16.000 mobilnih kućica u gotovo 900 hrvatskih kampova.

Pokušali smo kontaktirati i pojedine istarske hotelske kuće koje u svom vlasništvu imaju kampove i mobilne kućice, a koje bi u skladu s zakonskim prijedlogom trebale biti uklonjene. Mađutim, nitko od njih nije želio komentirati izmjene zakone. Naveli su da su svoje stavove kroz javnu raspravu usuglasili putem Hrvatske udruge turizma.

Mobilne kućice kamp oprema ili građevina

Mobilna kućica se, dakle, ni u jednom smislu ne može smatrati „građevinom“ već opremom unutar kampa, smatraju i u Kamping udruženju Hrvatske.

- Praksa da se prilikom izgradnje kampova pod pojmom mobilne kućice podižu objekti koji to u svojoj naravi nisu, može se spriječiti preciznijim definiranjem mobilne kućice u Pravilniku o razvrstavanju i kategorizaciji ugostiteljskih objekata iz skupine kampovi. Zbog takvih izoliranih slučajeva ne treba selektivno nametati restrikcije cijeloj kategoriji ovog turističkog proizvoda, upozoravaju u Kamping udruženju Hrvatske.

S druge strane, među komentarima u javnom savjetovanju su i oni koji zagovaraju zakonske izmjene.

- U većini kampova se pod krinkom ''mobilnih kućica'' ugrađuju objekti čvrsto povezani s tlom i spojeni na infrastrukturu odnosno radi se o građevinama. Ti objekti često imaju terasu s nadstrešnicom i bazen, nisu mobilni i nije ih moguće ukloniti bez mehanizacije i građevinskih radova. Ministarstvo i inspektorat su upoznati s ovom situacijom, ali se ništa ne poduzima. Stoga je potrebno u predloženom zakonu dodati obvezu uklanjanja ''mobilnih kućica'' iz kampa nakon završetka sezone, jedan je od komentara.

Valamar Riviera ističe pak da je praksa i poslovanje kampova u Europskoj uniji, te pružanje usluga smještaja u kampovima regulirano na jednak način u Hrvatskoj te u drugim državama članicama EU: Italija, Francuska, Španjolska, Portugal, Grčka i ostali.

"Mobilne kućice i ostalu kamp opremu (šatori, kamperi, kamp kućice, mobilne kućice) dozvoljeno je postavljati isključivo i samo unutar kampova dok je izvan kampova zabranjeno. Narušavanje reda u prostoru na način da se oprema unutar kampova izjednači sa građevinama, te se u jednom dijelu „legalizira kao gradnja“, a u drugom zabrani postavljanje takve opreme, nije dobar smjer razvoja jer će posljedice koje će takve promjene proizvesti biti u suprotnosti sa svim strateškim ciljevima razvoja održivog turizma u Republici Hrvatskoj", navode u Valamar Rivieri.

Turistička kompanija Aminess pak navodi da kampovi predstavljaju najodrživiji oblik turizma u Hrvatskoj, s osobitim značajem za razvoj lokalnih zajednica i gospodarstva.

"Ključni motivi kampista jesu blizina mora, kontakt s prirodom i autentičnost prostora, a stroga zabrana postavljanja sadržaja unutar 100 metara od obale ozbiljno bi ograničila konkurentnost kampova i smanjila njihovu privlačnost", naveli su.

Istarska županija navodi da turističke destinacije u Europi poput Portugala, Italije, Španjolske, Francuske uređuju poslovne zone i poslovanje kampova na jednak način kao i Hrvatska, a to je da se mobilne kućice smatraju opremom.

- Ukoliko težimo cjelogodišnjem turizmu nije opravdano inzistirati na sezonskom uklanjanju opreme za kampiranje, niti bi to bilo u skladu s Nacionalnom strategijom razvoja održivog i cjelogodišnjeg turizma u Republici Hrvatskoj. Ukoliko dosadašnja oprema bude proglašena gradnjom, to bi omogućilo trajnu devastaciju obale i legalizaciju mobilki kao građevina unutar kampova 100 metara od obalne crte, što nije u najboljem interesu zaštite i očuvanja okoliša jer se tada više neće moći vratiti u prvobitno stanje, navode u Istarskoj županiji.

Ističu i da se takvim definicijama otvara i pitanje buduće legalizacije ilegalno postavljenih mobilnih kućica izvan kampova i njihovog trajnog zadržavanja u prostoru kao građevina „visokogradnje, neovisno o tome jesu li čvrsto povezane sa tlom ili prenosive“ u području od 5 metara od granice pomorskog dobra u području naselja i 25 metara od granice pomorskog dobra izvan naselja.

- Istarska županija izražava zabrinutost prijedlogom ukoliko mobilne kućice kao industrijski proizvod i oprema za obavljanje poslovne djelatnost postanu bilo kakve građevine koje će biti moguće trajno legalizirati unutar i izvan kampova, te time trajno zadržati u prostoru diljem naše obale, iz razloga što će se time otvoriti put trajnoj devastaciji prostora u našem najvrijednijem području, navode u Istarskoj županiji.