Priuštivi stanovi neće se moći prodati 35 godina

Ministarstvo prostornog uređenja, graditeljstva i državne imovine uputilo je u četvrtak u javno savjetovanje Zakon o priuštivom stanovanju čijim donošenjem Zakon o POS-u prestaje važiti, a jedna od novosti zakona je da se priuštivi stanovi neće moći prodati 35 godina.

Prema prijedlogu Zakona, ciljane skupine koje imaju pravo na potporu ili stambeno zbrinjavanje su građani s nižim prihodima, mladi do 45 godina, obitelji s djecom, osobe s deficitarnim zanimanjima, osobe koje rade u prekarnom radu, djelatne vojne osobe, policijski službenici te drugi državni i javni službenici i namještenici deficitarnih zanimanja, osobe starije od 65 godina, građani ograničenog pristupa zdravstvu i drugi kojima je potrebna stambena podrška, uz uvjet da nemaju u vlasništvu odgovarajuću stambenu nekretninu.

Zakonom se također po prvi put u pravni sustav uvodi i određuje pojam „priuštivog stanovanja“ kao stanovanja kod kojeg cijena najma odnosno rate kredita stana pripadajuće vrijednosne površine, uvećana za prosječne režijske troškove i prosječne troškove održavanja, ne prelazi 30 posto neto prihoda uže obitelji u jedinici lokalne samouprave u kojoj se stambena nekretnina nalazi.

Priuštiva cijena kupnje izračunava se prema stvarnim troškovima gradnje, uz koeficijente razvijenosti jedinice lokalne samouprave, dok se za najam stana plaća priuštiva najamnina koja se određuje u skladu s ukupnim prihodima uže obitelji te režijskim troškovima stanovanja i troškovima održavanja nekretnine. 

Kupnja stanova moguća je uz obročnu otplatu i to na način da obročna otplata uključuje minimalno 10 postio učešća kupca s maksimalnim rokom otplate od 35 godina kroz kombinaciju bankovnih kredita i javnih sredstava, predlaže se u Zakonu.

Kupci i najmoprimci biraju se putem javnih poziva i lista prvenstva. Kupljeni stanovi po priuštivoj cijeni neće se smjeti prodavati i davati u najam u razdoblju od 35 godina, a pravo prvokupa imat će jedinice lokalne samouprave i APN.

Suglasnost za prodaju prije tog roka moguće je dobiti u slučaju smrti ili teške bolesti kupca stana ili članova uže obitelji, razvrgnuća suvlasničke zajednice zbog razvoda braka, otvaranja postupka stečaja te preseljenja kupca, odnosno njegova pravnog slijednika u drugo mjesto stanovanja, ako je stan plaćen u cijelosti ili ako se prethodno obveže otplatiti preostali iznos dugovanja s kamatom.

Zakon predviđa i dodjelu potpora građanima koji nisu navršili 45 godina za stjecanje prve stambene nekretnine kupnjom stana ili kuće. Potpore se mogu odobriti ciljanim skupinama građana pod uvjetom da oni i članovi njihove uže obitelji nemaju u vlasništvu odgovarajuću stambenu nekretninu.

Među ostalim, uvjeti za potporu su sklopljen ugovor o kupoprodaji prvog stana nakon 1. siječnja 2025., plaćeni porez na promet nekretnina ili PDV, da cijena po četvornom metru tog stana nije 50 posto viša od prosječne cijene i da vrijednosna površina nije 50 posto veća od površine propisane Zakonom.

Zakon omogućuje i dodjelu potpora za gradnju nove jednoobiteljske kuće ili rekonstrukciju postojeće stambene zgrade i to za poboljšanje stambenih uvjeta, energetsku učinkovitost, povećanje kvalitete stanovanja i osiguravanje adekvatnog životnog prostora.

I ove potpore su namijenjene građanima unutar ciljnih skupina koji ne mogu riješiti stambeno pitanje odnosno nemaju odgovarajuću nekretninu u vlasništvu.

APN je središnji nositelj investitorskih aktivnosti: planira, gradi, kupuje, prodaje i iznajmljuje stanove; provodi nabave; vodi financijsko poslovanje po projektima; upravlja stambenim fondom; osigurava sredstva iz državnog proračuna i tržišta kapitala te brine o dugoročnosti sustava stanovanja. 

APN je dužan Program priuštivog stanovanja izraditi do 30. rujna tekuće godine za sljedeću godinu.

APN ili javna ustanova provode javne nabave za projektiranje, izvođenje i nadzor. Najmanje 50% stanova mora biti namijenjeno priuštivom najmu, osim u zgradama s manje od 10 stanova gdje svi stanovi moraju biti za priuštivi najam.

Jedinice lokalne samouprave prate potrebe građana, izrađuju programe stanovanja, osiguravaju zemljište i infrastrukturu, omogućuju gradnju putem javnih ustanova i surađuju s APN-om. Također mogu oslobađati projekte od plaćanja komunalnog doprinosa i na druge načine olakšavati provedbu projekta. 

Stambena zgrada ili stambeno-poslovna zgrada namijenjena priuštivom stanovanju može se graditi na površinama koje su prostornim planom ili urbanističkim projektom planirane za takvu gradnju pod uvjetom da najmanje 80 posto građevinske površine čini stambena namjena. 

Jedinice lokalne i regionalne samouprave, u prostornim planovima i urbanističkim projektima obvezne su planirati površine za gradnju zgrada namijenjenih priuštivom stanovanju, uključujući promjenu postojeće namjene površina i proširenje građevinskog područja radi planiranja tih površina.

Promjene se provode prvenstveno iskorištavanjem neiskorištenih brownfield područja ili napuštenih industrijskih područja i vojnih kompleksa te drugih javnih nekretnina u vlasništvu RH ili jednica lokalne i regionalne samouprave, a ako takvih područja nema ili nisu dostatna tada promjenom namjene ostalog poljoprivrednog zemljišta.

Za zemljišta kojima je promijenjena namjena u priuštivo stanovanje pravo prvokupa ima jedinica lokalne samouprave, odnosno Grad Zagreb, na čijem se području zemljište nalazi, a ako ona to pravo ne iskoristi, tada pravo prvokupa ima APN.

Zakonom se uvodi i pojam neprofitnih stambenih zadruga. Riječ je o modelu koji omogućuje građanima da se udružuju i zajednički grade zgrade po nižim cijenama.

Državna tijela, jedinice lokalne samouprave i drugi mogu zajedno sa zadrugom biti sudionici u poslu gradnje stanova za svoje zaposlenike i u tu svrhu oni mogu joj na temelju ugovora ustupiti građevinsko zemljište, dati novčana sredstva i sl. 

Aktivacija praznih stambenih nekretnina predstavlja zaseban mehanizam kojim se postojeći, neiskorišteni stambeni fond uključuje u sustav priuštivog stanovanja radi proširenja dostupnosti stanova za najam bez potrebe za novom gradnjom. 

Raspoložive stambene nekretnine na tržištu mogu se pribavljati od njihovih vlasnika s ciljem da ih APN potom daje u podnajam po priuštivoj najamnini ciljnim skupinama građana, uz uvjet da se nekretnine nisu koristile najmanje dvije godine prije dana objave javnog poziva i koje su u uporabljivom stanju, odnosno na kojima su potrebni manji radovi na uređenju do uporabljivosti.

U svrhu aktivacije praznih stanova, vlasnicima APN objavljuje javni poziv.