Išlo se principom "svi grade pa ću i ja", ljude su na gradnju nagovarale turističke i nekretninske agencije, no nekad je sve moralo stati, a mi smo sada došli do toga. Prenapuhane cijena noćenja, opterećenost tržišta sličnom ponudom, sve više cijene usluga koje takva kuća i njezino održavanje traže dovele su do toga da u Istri trenutno imamo alarmantnu situaciji na tržištu: veliki višak sličnih nekretnina * Pravo je pitanje tko će ih kupiti?
Išlo se principom "svi grade pa ću i ja", ljude su na gradnju nagovarale turističke i nekretninske agencije, no nekad je sve moralo stati, a mi smo sada došli do toga. Prenapuhane cijena noćenja, opterećenost tržišta sličnom ponudom, sve više cijene usluga koje takva kuća i njezino održavanje traže dovele su do toga da u Istri trenutno imamo alarmantnu situaciji na tržištu: veliki višak sličnih nekretnina * Pravo je pitanje tko će ih kupiti?
Je li nova 2025. godina pravo vrijeme za kupnju odnosno prodaju nekretnina? Hoće li cijene napokon početi padati ili će još rasti, što će se "isplatiti" kupovati odao nam je pulski agent za nekretnine Aljoša Vučetić, vlasnik Maris Nekretnina, nakon što je analizirao stanje na tržištu nekretnina u Puli i Istri.
Dobra vijest za kupce jest kako ovaj pulski agent smatra da bi se, nakon ljetne sezone, cijena nekretnina trebala malo ispuhati. Točnije, kako on veli - trebalo bi doći do korekcije tržišnih cijena koje bi napokon trebale postati realne, što sada za većinu nekretnina nisu.
No, odmah i upozorava; neke mikrolokacije, posebno dizajnirani stanovi i kuće i dalje će držati svoju vrijednost.
- Na tržištu imamo apsurdnu situaciju; potražnja pada, a cijene rastu. Sve to znači da ljudi imaju zalihe na kojima žive, ali i da investitori ne spuštaju cijene pokušavajući održati dojam da se sve odlično kupuje. Zato je moja preporuka pričekati da se ova situacija smiri.
Trenutno i u Puli imamo nerealnu situaciju da se cijena kvadrata starogradnje gotovo izjednačila sa novogradnjom. To je apsurdno iz nekoliko aspekata; starogradnja nema osigurana parkirališta, ima zastarjele sustave grijanja, lošu izolaciju i stare fasade, nema niti jednu beneficiju dobre, moderne gradnja i zato su cijena koje se trenutno traže napuhane, veli Vučetić.
Na pitanje koje su to konkretne cijene navodi da se u Puli cijena kvadrata kreće od 2.300 do 3.000 eura, ali ima i skupljih nekretnina na top lokacijama. Vučetić dodaje kako se cijene koje se traže po oglasnicima poput Njuškala i onih koje traže agencije - a cijenu im većinom određuju prodavatelji - vrlo često ne poklapaju s prodajnim cijenama, a koje su za 15-ak posto niže od tražene.
- Naši oglasnici kupcima ne nude jako bitne podatke, a to je cijena po metru kvadratnom te informacija koliko se nekretnina dugo prodaje. Nekada su to bili uobičajeni podaci, no danas se skrivaju, prvenstveno iz razloga što bi tek tada kupci shvatili koliko su cijene zapravo visoke i nerealne i zato se nekretnine prodaju godinu dana i više, navodi naš sugovornik.
Dodajući da oglasnici "žive" od oglasa i zato nije čudno da se mnogi od njih multipliciraju te vrte i obnavljaju godinama. To je, napominje, nedavno primjetila i njegova kolegica iz SAD-a koja se bavi nekretninama upitavši ga kako se kupci uopće snađu u toj nekretninskoj džungli.
- Ovakva oglašavanja na oglasnicima, dupliciranje oglasa, skivanja nekretnine, stanovi koje prodaje i desetak agencije, sve je to dovelo do toga da se gubi transparentnost za kupca i da se prosječnom kupcu doista teško snaći.
Upitan da onda barem savjetom pomogne našim čitateljima koji se spremaju na kupovinu ponavlja:
- Po meni bi trebalo pričekati kraj sezone. Novi nameti za turistički najam, plaćanje poreza na nekretninu doveli su do toga će se neki apartmani odjaviti, neki prijeći u dugoročan najam ili najam radnicima.
Za sada vlasnici tih stanova i dalje imaju rezerve, no kada shvate da nisu uspjeli zaraditi koliko su htjeli, i koliko su zarađivali proteklih godina dio, a posebno onaj kojima to nije primarni posao, shvatit će da im se turistički najam oko kojeg ima puno posla, više i ne isplati previše. Jer, tu su i cijene ostalih uslužnih djelatnosti koje su jako skočile, od održavanja okućnica do satnice čistačica. Kada sve zbroje vjerujem da će se na tržištu naći dio novih nekretnina i cijene korigirati, odnosno postati realnije, veli ovaj agent.
Nažalost, dodaje, i ako dođe do korekcije cijene to ne znači da će stanove lakše kupovati mlade obitelji nego da će se tržište dalje otvoriti i stranci biti u većoj prednosti jer je njihova kupovna moć puno veća nego našima koji kupuju putem kredita, što prodavatelji ne vole.
Posebno se to odnosi, kako napominje, na kuće za odmor s bazenima koje su se posljednje desetljeće namjenski gradile diljem Istre, urušavajući zapravo ono glavno što je Istra "prodavala"; a to je mir i nenarušena priroda.
- U zadnjih desetak godina cijena za ove kuće već je u startu bila krivo formirana i odskakala je od realne za 15-ak posto. Ukoliko znamo, a takvo je stanje na tržištu, da je potražnja za kućama za odmor s bazenom pala za čak 30 posto imamo alarmantnu situaciji na tržištu: veliki višak sličnih nekretnina. Ukoliko čak i smanjimo te brojke i uzmemo pad od "samo" 30 posto, opet je to veliki nesrazmjer između aktualne ponude i potražnje i smatram da su upravo kuće za odmor te kojima će cijena padati.
Na pitanje koliko Istra ima takvih nekretnina navodi da ih je prije godinu i pol na oglasnicima bilo oko 2.500, a danas ih ima čak 5.800.
- To je podatak do kojeg se lako dođe ukoliko u pretragu ukucate kuće s bazenom i Istra. Tu moramo naglasiti da se dio kuća duplicira, ali i da nisu sve na oglasniku (Njuškalu u ovom slučaju) tako da je realna brojka kuća kojih se trenutno prodaje sigurno oko pet tisuća.
Upitan tko ih prodaje, ali i tko će to sve pokupovati, veli nam kako ih prodaju oni koju su se uhvatili vala gradnje kuća za odmor koji je bio u trendu, a sada shvaćaju da su se "malo preračunali".
- Jedno vrijeme to je doista išlo, no problem je što te kuće nisu investicija koja se vraća od danas do sutra. Išlo se principom "svi grade pa ću i ja", ljude su na gradnju nagovarale turističke i nekretninske agencije, krediti su bili relativno povoljni, no nekad je sve moralo stati, a mi smo sada došli do toga. Prenapuhane cijena noćenja, opterećenost tržišta sličnom ponudom, sve više cijene usluga koje takva kuća i njezino održavanje traži...
Puno onih koji nisu pravi domaćini već im je kuća za odmor trebala biti brza i ekstra zarada sada su stali na loptu i shvatili da sve to ne ide bez rada, a rad košta. Stoga se krenulo preispitivati isplativost investicije, a mnogi su odlučili prodati, jer su shvatili da "ne mogu sjediti na dvije stolice", da im ulaganja i troškovi pojedu veliki dio zarade, navodi Vučetić.
Dodaje da je povrat investicije kod velikih kuća za odmor nekih 60 posto od bruto zarade, dok ostatak pojedu troškovi i razna davanja, koja su sve veća.
- A tko će sve to kupiti, pitamo.
- E, to je zapravo pravo pitanje i bit će zanimljivo pratiti tržište. Naši ljudi za to nemaju novca, inflacija je velika, plaće ne rastu. Čak 70 posto agencijskih kupaca su ljudi koji rade vani i to onih pred mirovinom. Ljudi koji su vani nešto stekli, uštedjeli, možda prodali biznis ili nekretninu i sada se žele živjeti u miru i financijskoj sigurnosti. Među njima ima i puno naših koji se žele vratiti. No njima ogromne kuće s bazenima ne odgovaraju.
Takve su nekretnine njima prevelike, sa previše soba, one su daleko od naselja i svih sadržaja, preskupe za održavanje, često nemaju dobro riješeno grijanje jer su rađene za sezonu, a ne za cjelogodišnji život. Na kraju krajeva često se nalaze okružene identičnim praznim kućama, koje će biti pune samo ljeti, i nisu pogodne za cjelogodišnji život.
Pregledavajući oglase mogu reći da je onih koji bi se takvim povratnicima mogle prodati ima samo stotinjak. Oni žele sigurno, malo, ne žele svu ušteđevinu potrošiti na kuću, traže odlične mikrolokacije, dobro opremljene za život, nabraja naš sugovornik.
S druge strane, napominje, ni nove "Z generacije" ne žele takve obaveze, ni što se tiče kredita ni što se tiče održavanje, a ni Istra više nije destinacija koja bi njima bila interesantna.
Smatra li da će ljudi koristiti novu poticajnu mjeru Vlade, prema kojom će mladi do 40-te godine biti oslobođeni plaćanja PDV-a za kupnju novogradnje, veli kakoje ona pogrešna i to iz više razloga.
- Prvo, dobne granice su se pomakle. Jedan liječnik koji studira, stažira, pa dok nađe zaposlenje, postane kreditno sposoban i pronađe stan koji mu odgovara već se opasno približio granici od 40.
Ista je stvar i s radnicima koji, primjerice, dolaze u Istru iz drugih dijelova Hrvatske i bez kojih sezona ne bi bila moguća. Zašto oni, ako su 40 plus, ne mogu koristiti nikakav poticaj za kupnju prve nekretnine, i zašto bi to morala biti novogradnja. Odgovor je jednostavan: jer ova mjera ide na ruku bankama i investitorima, a ne stanovništvu.
Naš sugovornik smatra da bi poticajno bilo vratiti oslobađanje poreza za kupnju prve nekretnine, koju bi mogao iskoristiti širi krug ljudi i to za kupnju nekretnine po želji.
Na kraju ovaj pulski agent odaje nam nevjerojatnu činjenicu koja je nedavno iznesena na 38. Forumu o posredovanju nekretninama održanom u Zagrebu - samo sedam posto nekretnina proda se putem agencija za nekretnine.
- To dovoljno govori koliko nepovjerenje prema agencijama postoji kod nas. Koliko nas smatraju šarlatanima. Meni osobno nije jasno da onaj koji prodaje svoju životnu ušteđevinu svoj stan ili kuću tako olako nudi naokolo svima, ne provjeravajući kredibilitet ni agencije ni uspješnost agenta. Danas ispada da agent može biti svatko, a to zapravo nije tako. Ovo je posao u koji se mora ulagati; i znanje, i marketinški ukoliko se žele rezultati, veli naš sugovornik.
- Kod nas je dovoljan samo jedan ispit da biste postali agent, čak i bez iskustva. U uređenim zemljama, situacija je sasvim drugačija – tamo morate proći obavezno stažiranje, a ispiti su složeni. Dobiti i zadržati licencu za rad nije lako, a upravo to jamči kvalitetu usluge, veli naš sugovornik te zaključuje kako je trenutna situacija zapravo rezultat slabih regulatornih standarda.
Prema njegovim riječima, veliki problem leži u percepciji da agent za nekretnine može biti bilo tko.
- Ovo je posao koji zahtijeva ulaganje – ne samo vremena i znanja, već i ozbiljne marketinške napore ako želite postići rezultate, veli dodajući kako je na Forumu istaknuto da nikada kao ove godine nije bilo toliko pritužbi na neetično ponašanje agenata.
Najčešća pritužba bila je krađa oglas; kada agent ukrade nekretninu kolegi i potom direktno zove vlasnika s tvrdnjom: "Znate, imam kupca".
- Ta fora je stara kao Grčka. A ja se pitam; kakvu sliku time šaljemo prodavateljima kad to činimo jedni drugima?
Sutra među ostalim pišemo o mjeri Istarske županije o financijskom bonusu vjernosti poslodavcu u 2025. godini za zaposlenike u istarskim zdravstvenim i socijalnim ustanovama, odnosno zbog čega je ta mjera izazvala nezadovoljstvo kod većeg dijela zaposlenika
Ovih 37 ljudi garancija su da će Istra nastaviti istim putem napretka i suradnje, poručio je Miletić
Da bi ova web-stranica mogla pravilno funkcionirati i da bismo unaprijedili vaše korisničko iskustvo, koristimo kolačiće. Više informacija potražite u našim uvjetima korištenja.
Nužni kolačići omogućuju osnovne funkcionalnosti. Bez ovih kolačića, web-stranica ne može pravilno funkcionirati, a isključiti ih možete mijenjanjem postavki u svome web-pregledniku.
