republika - dugi
Svijet nekretnina

Istarska županija kao eldorado za ulaganje

Aljoša Vučetić, vlasnik Maris Nekretnina upozorava na nered na istarskom tržištu: "Uništavamo ono najvrijednije što imamo. Čak 70 posto nekretnina kupuju stranci, Istra će postati starački dom Europe!"

Što Istra zapravo ima? Ima more, dobru klimu, lijepu prirodu i sigurnost. I to je to. Gradove smo i urbani život već izgubili i pretvorili gradske centre u skupe apartmane. Usporedimo li Istru s, primjerice, sličnom Toskanom vidjet ćete koliko se oni trude sačuvati to što nude i zbog čega su poznati. Tamo ne buja novogradnja, nema na tisuće bazena, ne devastira se priroda na uštrb gradnje i turizma * Kod nas često agent koji bi trebao raditi u korist prodavatelja radi upravo suprotno što je pravi paradoks - agent od straha da drugi agent ne proda prije nekretninu nagovara prodavatelja da je proda odmah za traženu cijenu, a često i ispod cijene, samo kako bi dobio proviziju


 
11 min
Borka Petrović
Aljoša i Blue

Što Istra zapravo ima? Ima more, dobru klimu, lijepu prirodu i sigurnost. I to je to. Gradove smo i urbani život već izgubili i pretvorili gradske centre u skupe apartmane. Usporedimo li Istru s, primjerice, sličnom Toskanom vidjet ćete koliko se oni trude sačuvati to što nude i zbog čega su poznati. Tamo ne buja novogradnja, nema na tisuće bazena, ne devastira se priroda na uštrb gradnje i turizma * Kod nas često agent koji bi trebao raditi u korist prodavatelja radi upravo suprotno što je pravi paradoks - agent od straha da drugi agent ne proda prije nekretninu nagovara prodavatelja da je proda odmah za traženu cijenu, a često i ispod cijene, samo kako bi dobio proviziju

Na istarskom tržištu nekretnina vlada veliki nered.

U našoj županiji djeluje više od 180 agencija za nekretnine, a agent za prodaju danas može biti gotovo bilo tko. Završiš kratki tečaj i radiš za proviziju. Ima čak i onih koji rade bez licence. Stoga većina agencija svoje poslovanje bazira na kvantiteti, umjesto na kvaliteti, navodi naš sugovornik Aljoša Vučetić iz pulske agencije Maris Nekretnine.

U razgovoru o aktualnom tržištu i ogromnim brojkama oglasa za istarsko područje, a koji uvelike premašuju brojke oglašenih nekretnina u drugim županijama - primjerice u Istri se trenutno samo na jednom oglasniku nudi 11 tisuća stanova i više od 13 tisuća kuća, dok se u splitsko-dalmatinskoj županiji koja je druga po ponudi nudi dvostruko manje - Vučetić navodi da se upravo na tome vidi nered koji vlada tržištem.

Ista nekretnina, stan ili kuća, oglašava u više agencija - oglasi se multipliciraju, a na oglasnicima je i puno starih oglasa koje agencije ne brišu.

Agenti koji ne rade u korist klijenta

- Tu dolazimo do jedne zamke, koje prodavači nekretnina nisu uopće svjesni. Agent bi trebao raditi za njih, no događa se upravo suprotno: kako je stan ili kuća oglašen kod pet, šest različitih agencija, a većina agenata radi za proviziju, agentu nije cilj ostvariti što bolju cijenu već samo prodati, kako bi bio brži od konkurencije, i krenuti na novu nekretninu, objašnjava naš sugovornik.

Obrazovati bi se stoga, smatra, trebali i prodavači i kupci i tražiti da za proviziju agencije, a koja nije mala, dobiju kvalitetnu uslugu, a njihova nekretnina pronađe kupca po što boljoj cijeni.

- U razvijenim zemljama, gdje je tržište nekretnina uređeno, da biste postali agent za prodaju morate proći zahtjevno školovanje i odraditi velik dio prakse, gotovo kao da ste završili fakultet. Uobičajeno, agenti u zapadnim zemljama ili Kanadi nemaju više od 20-ak nekretnina u svom portfelju, a ovdje se taj broj množi barem sa deset. Naravno da se klijentima, ako ih imate 200, ne možete posvetiti kako treba.

Zato se nekretnine vani prodaju u roku od nekoliko mjeseci, u Kanadi je recimo prosjek 58 dana. Kod nas prave statistike ni nema, no brojne nekretnine na prodaju čekaju u prosjeku dvije pa čak 2,5 godine, a razlika od tražene i postignute cijene iznosi čak 20 posto!, navodi.

Nekretninu treba realno procijeniti -  a to neiskusni agent početnik ne zna i ne može, a to je jako bitno, naglašava naš sugovornik, napominjući da na prodaji treba - raditi. 

- Agent je taj koji bi trebao biti i pravnik, i građevinar, poznavati tržište, ali i marketing, pružiti kompletnu uslugu, no često se to ne čini. Maksimum je pofotkati na brzinu nekretninu mobitelom, staviti je na Njuškalo i čekati da netko nazove. Samo to, realno može i sam prodavatelj, bez da ikome plati proviziju smatra naš sugovornik.

U Švedskoj, kako napominje, postoji samo sedam registriranih agencija za prodaju i sve ide preko njih po točno određenim uvjetima i pravilima koje svi poštuju. I u Istri bi se, smatra, mogla napraviti zajednička platforma, baza svih nekretnina koja bi olakšala život kupcima, ali i prodavateljima.

- Ali preduvjet za takvo nešto je da svi rade na ekskluzivnom zastupanju i da se uredi sam proces procjene nekretnine. Onda je sve transparentno i ono najbitnije, agencije međusobno surađuju, a ne kao kod nas da jedni drugima 'kradu' nekretnine, slike nekretnina,...

Kod nas se događa situacija da, ako nazovete agenciju i želite surađivati, da se svatko naplati od svoje strane. Većina agencija ne želi surađivati, iako su se u ugovoru o posredovanju obvezali obavijestiti prodavatelja da postoji potencijalni kupac. Tu mi se uvijek javi pitanje za prodavatelje: Kako bi se osjećali da saznate da vam agencija nije javila da postoji potencijalni kupac!? Budite sigurni - da ne jave uvijek!, tvrdi naš sugovornik.

Vani se, kako naglašava, za prodaju, ali i kupovinu, biraju agencije s najboljim marketingom, koji je danas na zasićenom tržištu od krucijalne važnosti.

Mala agencija s ekskluzivnim pristupom

Na sličnom principu rade i oni.

Maris Nekretnine mala je agencija i to, napominje Aljoša, s razlogom: rade na ekskluzivnom zastupanju pa on i njegov djelatnik imaju svaki maksimalno 20 do 25 nekretnina.

- Klijentima nudimo pakete usluga u koje su uključene dobre fotografije nekretnine (iz zraka i interijera) tlocrt, točan i podroban opis nekretnine. Sve je značajniji i video koji trenutno u prodaji sudjeluje i do 60 posto, pa smo i tome posvećeni.

Za razliku od mnogih agencija mi nudimo i točnu lokaciju jer želimo da nas zovu klijenti koji su ozbiljni kupci, a ne da jedan oglas predstavlja samo mamac za druge, navodi ovaj agent. 

Kod kupaca je najvažniji faktor transparentnosti, koji je ključan za prodaju. Realnost je da kod nas svi sve skrivaju i postavljaju oglase bez lokacije, slika izvana. U današnje vrijeme to je po meni nedopustivo.

Bazični paketi za prodaju tako, osim ovih krucijalnih stvari, sadrže i točno propisan plan marketinga i oglašavanja, što putem Googla što putem društvenih mreža.

- Vodimo točne statistike i u svakom trenutku naš klijent ima uvid koliko se njegov oglas gdje prikazao i kakav je efekt toga. Što u konačnici rezultira da na osnovu statistike možemo vidjeti je li cijena opravdana ili nije, ima li više zainteresiranih kupaca. U tom slučaju odradimo aukciju.

Zato se naše nekretnine dobro prodaju, a za neke je toliki interes da smo za jednu u centru grada organizirali i prvu aukciju i na kraju smo nekretninu - ona je prvotno bila procijenjena na 85 tisuća, a prodali smo je za 111 tisuća eura. Postigli smo dakle najbolju moguću cijenu, a ne prodali prvom zainteresiranom kupcu samo da prodamo i da se naplatimo, naglašava.

Na radnom mjestu

Aljoša veli da u budućnosti razmatra opciju i usmenih licitacija za nekretnine koja su tražene jer je u ljudskoj prirodi natjecateljski duh,  a emocionalni kupac uvijek "daje više".

- Kod nas se često događa upravo suprotno što je pravi paradoks, pa prolazi ne najbolja nego prva ponuda. Zašto? Zato što agent od straha da drugi agent ne proda prije nekretninu nekom drugom kupcu - nagovara prodavatelja da je proda odmah za traženu cijenu, a često i ispod cijene, kako bi dobio proviziju.

Agent bi trebao biti poveznica između prodavatelja i kupca, raditi u interesu svog klijenta, no za to morate imati eudicirane i motivirane agente. Meni je želja potaknuti raspravu o tome pa i dati koliko mogu da moja vlastita iskustva i savjeti nekome pomognu, jer se kvalitetne konkurencije ne bojim. Smatram da ima prostora i mjesta za svih i da možemo i surađivati, a ne gledati se kao konkurenciju, veli Aljoša.

Kvadrat starogradnje na Verudi, Stoji 2.500 eura

Razgovarajući o cijenama kvadrata, što se očekuje na tržištu, vlasnik Maris Nekretnina veli da su trenutno najcjenjeniji pulski kvartovi Veruda, Stoja i Vidikovac i to starija gradnja. Riječ je o kvalitetnoj gradnji i zgradama koje se nalaze u uređenim dijelovima grada koji imaju u blizini vrtić, školu, dućane...

Tu kvadrat trenutno košta oko 2.500 eura.

- Novogradnja je također tražena, no tu su cijene raznolike, od 2.300 do 3.000 na periferiji grada, u predjelu Monvidala, Kaštanjera, do čak 4 tisuće po kvadratu koliko se cijeni kvadrat novogradnje u samom centru.

Aljoša napominje da ne očekuje veliki pad u cijenama, posebice što se manjih stanova tiče, no kako će se ono što se ne prodaje - a radi se prvenstveno o velikim apartmanskim kućama koje su (pre)skupe, velikim kućama pa čak i velikim stanovima -  morati početi spuštati cijenu.

Cijena zemljišta, posebice građevinskog, samo će rasti, procjenjuje naš sugovornik, a posebice u gradovima gdje ga ima sve manje i ono je i dalje odlično ulaganje.

Prema statistikama, od srpnja 2021. do lipnja 2022. oko 80 posto nekretnina na Jadranu, kupili su stranci, koji u tim objektima većinom provode tek manji dio godine. Tko su oni, pitamo našeg sugovornika?

Čak 70 posto kupoprodaje otpada na strance

- Trenutno čak 70 posto kupoprodaja otpada na strance. Nekada su najbolji kupci bili Nijemci, a pritom mislim i na povratnike iz Njemačke, naše ljude koji su godinama radili vani i u Istru se vraćaju u mirovinu, a kupuju sa životnom ušteđevinom. Oni kupuju male kućice uz more ili apartmanske stanove. Nekretnina mnogima ne služi samo za ljetovanje cijele obitelji već i za povremeno iznajmljivanje što im osigurava dodatne prihode. Pritom mnogi to rade "na crno", a nitko se nije ozbiljno uhvatio u koštac s ovim problemom i kako to spriječiti, veli nam.

Dodaje da je u zadnje vrijeme broj Nijemaca opao, sigurno za 30-ak, posto te su se na prvo mjesto probili Slovenci.

- Naši si ljudi, nažalost, ovako skupe nekretnine ne mogu priuštiti, a cijene neće padati jer i dalje ima dovoljno stranih investitora kojima su nekretnine u Istri, kada se usporedi platežna moć i njihova plaća s našima, i dalje pristupačne.

I tu ulazimo u začarani krug 'nabijanja cijena'.

Nekretnine se masovno kupuju, na njih se ne plaća porez, Istra je zapravo Eldorado za ulaganje, smatra Aljoša. Pritom ipak upozorava na opasnosti u koje smo upali i nepovratno uništili prostor koji nam je bio - i trebao ostati - glavni adut.

Zašto Istra nije Toscana?

- Što Istra zapravo ima? Ima more, dobru klimu, lijepu prirodu i sigurnost. I to je to. Gradove smo i urbani život već izgubili i pretvorili gradske centre u skupe apartmane. Usporedimo li Istru s, primjerice, sličnom Toscanom vidjet ćete koliko se oni trude sačuvati to što nude i zbog čega su poznati.

Tamo ne buja novogradnja, nema na tisuće bazena, ne devastira se priroda na uštrb gradnje i turizma, a za otvaranje bilo koje trgovine potrebna je dozvola lokalne uprave koja se izdaje samo ako se poslovni plan uklapa u postojeći plan uređenja. I zato će tamo nekretnine biti sve skuplje, kupovat će ih bogati, dok će se Istre pretvoriti u starački dom za strance, bit će mogli bi reći ironično Toscana za siromašne. Jesmo li tome težili pitam se kada razmišljam ne samo o onome što je danas, već o tome što ćemo pustiti našoj djeci?, pita se naš sugovornik.

Razgovarajući o tome što je glavni krivac da si rezidentno stanovništvo ne može priuštiti nekretninu, Aljoša smatra da je glavni problem što cijela država nema strategiju stambene politike, što je primjerice Slovenija odavno donijela.

Idemo krivim putem. APN pogoduje bankama, a porezni kažnjavaju

- Mi idemo krivim putem. APN pogoduje bankama i investitorima, ne mladim ljudima jer on umjesto da spušta, zapravo 'pumpa' cijene kvadrata. Novo oporezivanje koje se misli uvesti također neće riješiti situaciju jer će ljude natjerati da rasprodaju svu svoju djedovinu, a ambiciozne ljude koji su si nešto stvorili i kupili dodatnu nekretninu zapravo strogo kažnjavati.

S druge strane one najbogatije ponovo neće dirati i oni će doći u mogućnost gomilanja novih nekretnina koje će 'obični' građani biti prisiljeni pridavati jer neće imati kako platiti porez, pojašnjava svoj stav.

- Gledajte ovako. Na plaću koju svaki mjesec zaradimo plaćamo porez. Kad kupimo nekretninu platimo porez. Porez je platio i građevinar koji ju je gradio na materijal koji se kod nas oporezuje s apsurdnih 25 posto. I na kraju će naši građani plaćati i dodatni porez na drugu nekretninu. To je apsurdno, to nije dobra politika, smatra naš sugovornik.

Dodaje da Hrvati ulažu u nekretnine jer je to zapravo jedino što znaju i jer nisu dovoljno financijski pismeni. Vani se, dodaje, ulaže u dionice, obveznice koje daju čak i veće prinose.

Na pitanje što napraviti, on predlaže dvije vrlo jednostavne stvari: naplatiti napokon strancima koji svoje nekretnine iznajmljuju na crno, naplatiti sve boravišne takse koju najčešće ne plaćaju i naplatiti im sve one režije koje ne plaćaju, poput odvoženja smeća.

Tu se, naglašava, skrivaju milijuni.

Agentu Blue

Profesor tjelesnog i agent Blue

Aljoša je inače profesor tjelesnog odgoja. U nekretninske vode ušao je sasvim slučajno.

- Dugo sam vodio Odbojkaški klub u Vodnjanu i i predavao tjelesnu i zdravstvenu kulturu po školama. Spletom okolnosti i zato jer nisam htio ovisiti ni o kome, otišao sam godinu dana u Ameriku i tamo vidio kako njihovo tržište funkcionira, a kad sam se vratio odlučio biti slobodan. U povratku sam se okušao kao agent i vidio da mi se jako sviđa taj posao; raditi s ljudima, biti stalno u pokretu. Puno sam se educirao i zahvalan sam na prilici koju sam dobio. Maris Nekretnine otvorio sam 2005. godine, danas sa mnom radi još jedan agent-pravnik Darko Smoljan, tajnica, asistentica za marketing i pas Blue i zadovoljni smo kako nam ide. Za ostale poslove 'autsorsamo' kadar: za video produkciju, marketing, pisanje, prevoditelje, CEO eksperte, home staging, dekoratere....

Tijekom godina prošli smo puno toga, vidjeli smo uspone i padove na svim međunarodnim tržištima nekretnina. Na tom smo putu naišli na puno prepreka, pitali puno pitanja, i tako smo nastavili proširivati svoju ponudu u želji da pružimo najbolju moguću uslugu. Sve u želji da pružimo potpuno personalizirani pristup, da obuhvatimo sve aspekte tog procesa i osiguramo klijentima najbolji mogući ishod. U međuvremenu, bili smo svjesni da bi pretvaranje u divovsku agenciju značilo odustati od kvalitete, prilagođene usluge po kojoj bismo željeli da nas pamtite. I to jednostavno nije bio kompromis na koji smo bili spremni pristati.

U agenciji radi i agent Blue, desetogodišnji vajmarski ptičar kojeg možete vidjeti kako obilazi većinu nekretnina zajedno sa 'svojim čovjekom'. Blue savjetuje, bira nekretnine koje su najbolje za obitelj s djecom, one u kojima se najviše uživa, kako ljudi tako i psi.


Nastavite čitati

Da bi ova web-stranica mogla pravilno funkcionirati i da bismo unaprijedili vaše korisničko iskustvo, koristimo kolačiće. Više informacija potražite u našim uvjetima korištenja.

  • Nužni kolačići omogućuju osnovne funkcionalnosti. Bez ovih kolačića, web-stranica ne može pravilno funkcionirati, a isključiti ih možete mijenjanjem postavki u svome web-pregledniku.