Zoran Kostić iz tvrtke Hotel Valkane upozorava: AKO TREBA, IDEMO NA MEĐUNARODNU ARBITRAŽU!

Zanimljiv tekst novinarke Ivanke Tome o kontroverznom projektu Hotel Valkane objavljen je u subotnjem izdanju Jutarnjeg lista. Tekst pod naslovom „Kako je hotel koji u Puli namjerava graditi tvrtka Dragana Šolaka, srpskog biznismena, srušila koaliciju gradonačelnika Zoričića, SDP-a i Možemo! te dovela HDZ na vlast: kronologija slučaja” prenosimo u cjelosti.

Bogomdana investicija ili trajna devastacija javnog dobra? Vrijedno ulaganje u turistički razvoj Pule ili pogodovanje privatnom investitoru na štetu građana koji zauvijek ostaju bez gradskog kupališta i sportsko-rekreacijske zone koja se proteže 1,5 kilometara uz obalu i uključuje šumu na koju se nadovezuje plaža s priodnim stijenama? Ovo su prijepori oko gradnje hotela na pulskoj gradskoj plaži Valkane na koju se nadovezuje Lungomare zbog kojih se raspala vladajuća koalicija što su je nakon lokalnih izbora u Puli činile Nezavisna lista Filipa Zoričića (izabrani gradonačelnik), SDP-a i Možemo!.

Završni čin raspada saveza koji je srušio dugogodišnju vlast IDS-a u Puli dogodio se početkom ovoga tjedna kada su se udružili HDZ, SDP i vijećnici gradonačelnika Zoričića i smijenili Dušicu Radojčić s mjesta predsjednice Gradskog vijeća. Time je pulski Možemo! s IDS-om završio u oporbi, a HDZ je uz pomoć SDP-a prvi put ušao u pulsku vlast.

Hotel zbog kojeg je nastao lom namjerava graditi tvrtka Dragana Šolaka, srpskog biznismena, milijardera koji je u Hrvatskoj vlasnik N1 televizije, a u Puli je, nedaleko od planiranog hotela sa gradio šoping-centar Max City Stoja. Sve političke opcije u Puli podupiru Šolakov projekt, a jedina mu je prepreka bila Dušica Radojčić iz Možemo! koja je prije nekoliko dana pospremljena u oporbu.

Preostao je još referendum koji se očekuje na jesen, a na njemu bi se građani Pule trebali iznasniti žele li da se na prostoru bivšeg kamenoloma, gdje su sada teniski tereni i nogometno igralište, sagradi luksuzni hotel od pet zvjezdica sa 360 postelja, visine 27 metara, sa sedam nadzemnih i dvije podzemne etaže. Uspije li referendumska inicijativa i građani hotelu okrenu palac dolje, gradske će vlasti morati izmijeniti urbanistički plan i u prostor vratiti sportsko-rekreacijsku zonu.

Netko će to platiti

Investitor, međutim, neće odustati od plana.

- Mi od ovako ozbiljnih projekata nećemo odustati tek tako. Mnogi su nas prozivali, prijetili da će, čak i ako referendum ne uspije, 1500 nezadovoljnih Puljana jajima zasuti bagere. Ovdje smo jer vjerujemo da Hrvatska kao demokratska država i članica EU poštuje zakone. Mi se u svemu držimo zakona i važećih planova. Naši projekti bilo gdje u Europi ili svijetu čisti su kao suza, ni jedan nema nikakvo opterećenje - kaže Zoran Kostić, voditelj projekta.

Nastavlja da će, ako kojim slučajem prije referenduma hotel ne dobije lokacijsku dozvolu, koristiti sve zakonske opcije, što uključuje i međunarodnu arbitražu.

- Procjena vrijednosti našeg zemljišta oko hotela Valkane iz 2019. godine iznosila je gotovo 9 milijuna eura. Mislite da ćemo tek tako reći 'dobro, uplašili ste nas' i odustati?! Idemo do arbitraže ako treba! Netko će to platiti - kaže predstavnik investitora i podvlači da je 2015. godine, kada je Šolak kupio zemljište koje uključuje bivši kamenolom na Valkanama i šumu do kilometar i pol udaljene Gortanove uvale koja se smara najljepšom u Puli, hotel bio predviđen prostornim planom, a sva dokumentacija koju im je predočio bivši vlasnik bila je čista.

Da bi se potpuno shvatila priča, odnosno prijepor čije se političke dimenzije prelijevaju na nacionalnu razinu, posebno u kontekstu odnosa na ljevici, potrebno se vratiti u prošlo stoljeće. Godine 1935. ovaj je dio priobalja bila golet s koje je tada osnovana cementara eksploatirala kamen. Nakon Drugog svjetskog rata bivša je Jugoslavija nacionalizirala cementaru, koja je tada preimenovana u Giulio Revelante, sam pogon i sve zemljište koje joj je pripadalo. Godine 1947. organizirane su radne akcije u kojima su Puljani i vojska pošumljavali spomenuti prostor uz more, što danas predstavlja park-šumu koja prostoru daje dodatnu veliku vrijednost. U Generalnom urbanističkom planu Pule 1983. godine taj se prostor definira kao zona sporta i rekreacije u kojoj se ne može graditi. Bilo je nekoliko korekcija plana, ali namjena prostora uvijek je bila ista.

Privatizacija cementare

U dokumentu datiranom na 31. prosinca 1992. godine, koji je potpisao tadašnji financijski direktor cementare Giulio Revelante Stevan Muidža, osnovna sredstva Sportsko-rekreacijskog centra Valkane činili su nogometni i teniski tereni, boćalište, a tu su bili navedeni reflektori i druga oprema. Bila je procijenjena na 1,334.098 njemačkih maraka, što bi odgovaralo iznosu od pet milijuna kuna, a to je bila vrijednost koja je ušla u proces privatizacije.

Upravo je Muidža, koji je cijelo vrijeme jedan od glavnih ljudi pulskog SDP-a, proveo privatizaciju cementare i dao bitan obol njezinoj budućnosti, kao i sudbini Valkana i Lungomarea.

S privatizacijom pogona cementare Giulio Revelante iz koje je nastala tvrtka Istra cement international d.d., privatnog je vlasnika dobio i cijeli kompleks na kojem je danas Max City Stoja, prostor uvale Valkane na kojem su i sada nogometno i teniska igrališta te park-šuma do Gortanove uvale. Prema nekim informacijama koje su dospjele u medije, danas se preispituje pretvorba, odnosno postavlja se pitanje kako se u pretvorbi, koja je provedena 1995. godine, a trebala je biti u skladu s tadašnjim Zakonom o sportu, Zakonom o poljoprivrednom zemljištu i Zakonom o šumama, moglo dogoditi da u privatne ruke odu sportsko-rekreacijska zona i šuma.

Međutim, neovisno o vlasniku, do 2008. godine na području Lungomarea nije se ništa moglo graditi. Nakon lokalnih izbora 2005. godine gradonačelnik Pule postao je Valter Drandić iz IDS-a, no on se na toj funkciji zadržao do lipnja 2006. godine, kada prvi čovjek grada postaje kasniji predsjednik IDS-a Boris Miletić. Te 2006. godine dolazi do prve izmjene urbanističkog plana na dijelu gradske plaže i Lungomarea, pa se Valkane iz sportsko-rekreacijske zone pretvaraju u mješovitu.

Prema tada važećoj Uredbi o uređenju i zaštiti zaštićenog obalnog područja mora, unutar površine određene za mješovitu namjenu mogla se planirati pojedinačna građevina za smještaj, odnosno hotel, pansion, prenoćište i slično.

Izmjene GUP-a

Za dvije godine, 2008., dolazi do izmjene GUP-a, pa se na Valkanama unutar lokacije mješovite namjene planira pojedinačna smještajna građevina gospodarsko-ugostiteljsko-turističke namjene. Ucrtan je, kako je tada bio nazvan, sport-hotel kapaciteta do 80 postelja.

Nakon lokalnih izbora 2009. godine IDS je i dalje na vlasti, gradonačelnik Pule ostaje Boris Miletić, ali IDS dobiva koalicijskog partnera u SDP-u. Na tim je izborima u Gradsko vijeće Pule ušao sadašnji predsjednik SDP-a, Peđa Grbin. Od tada pa sve do danas, SDP snažno podupire projekt gradnje hotela koji je s godinama dobivao sve veće dimenzije.

Sljedeće izmjene GUP-a bile su 2012. godine na temelju zahtjeva vlasnika zemljišta. Tada se maksimalni kapacitet hotela, koji je trebao imati 80 postelja, mijenja u hotel sa 170 kreveta. Također se u grafičkom dijelu GUP-a povećava površina mješovite namjene koja je narasla za otprilike tri puta. Sama građevina dobila je šest katova, a predviđena visina povećala se na 22 metra.

Godine 2006. njemačka grupacija Heidelberger Calcium Aluminate prodaje Istra cement d.o.o. iz Pule, a preuzima ga investicijska tvrtka Mid Europa Partners (MEP) i tvornici mijenja ime u Calucem d.o.o. Već u jesen 2010. ponovo se mijenja vlasnik jer MEP prodaje tvornicu investicijskom fondu Argus Capital Partners, a ovaj 2016. talijanskom privatnom dioničkom fondu Ambienta SGR.

Promjene vlasnika

I nakon promjene triju vlasnika cementare Stevan Muidža je ostao u njezinu vrhu i bio član Uprave, a potom je vodio izdvojenu tvrtku - Istra cement nekretnine. Za to je vrijeme bio politički aktivan, a ime mu se na parlamentarnim izborima 2013. godine našlo na listi SDP-a.

Bio je, međutim, i izdašni donator SDP-a. U medijima je tada bilo objavljeno da je "iznosom od 100.000 kuna, uplaćenim 2012., Istra cement nekretnine drugi najveći financijer SDP-a". Pojašnjavalo se da je riječ o tvrtki koja je nastala izdvajanjem nekretnina iz nekadašnje pulske cementare Istra cement (tada već Calucem), pa ubrzo promijenila vlasništvo.

U vlasništvo nekretninske tvrtke ušla je nizozemska tvrtka, a Muidža je bio njezin direktor. Mediji su tada ukazivali i na podatak da izdašni donator SDP-a, prema javno dostupnim izvješćima, nije nijednu godinu zaključio u plusu (zadnji gubitak iznosio im je 1,7 milijuna kuna), ali da se tvrtka nada realizaciji vrijedne investicije - gradnje sportskog hotela na lokaciji bivšeg kamenoloma u blizini pulske šetnice Lungomare, za koji je IDS-ova i SDP-ova gradska vlast već izglasala urbanistički plan.

Ekološki aktivisti su bili nezadovoljni, a najviše ih je smetalo što se gradski pročišćivač fekalnih voda planirao ukopati u borovu šumu umjesto na bivši kamenolom, na kojem će uz postojeće sportske sadržaje niknuti hotel.

Broj kreveta raste, ucrtavaju se ugostiteljski objekti

Priča je, međutim, išla dalje, pa je tako 2015. godine ponovo izmijenjen GUP, a hotel je još narastao. Kapacitet mu je povećan na 360 kreveta, maksimalni broj etaža je sa šest povećan na njih sedam, visina hotela na 27 metara, maksimalna površina izgrađenosti sa 5000 četvornih metara na 7910 kvadrata, a koeficijent izgrađenosti sa 0,4 na 0,6.

Osim toga, u prostoru park-šume na Lungomareu ucrtavaju se tri ugostiteljska objekta. Od toga su dva na zemljištu koje je dobilo privatne vlasnike nakon privtizacije cementare, a treći na zemljištu u vlasništvu Grada Pule.

- Mi 2015. godine postajemo vlasnici Istra cement nekretnina, dakle svega onoga što nije proizvodnja cementa. To podrazumijeva kamenolome i glinokope, odnosno prostore koji su brownfield, koji su već narušenog prirodnog identiteta. To je kamenolom na Max Stoji, kamenolom u Valkanama i tri glinokopa. To su prostori koji su sami po sebi eksploatacijom kamena i gline na neki način rak-rana u prostoru - kaže voditelj projekta hotela Valkane Zoran Kostić. Ističe kako je u trenutku kada je Šolak postao vlasnik spornog prostora u prostornom planu na području prijašnje sportsko-rekreacijske zone bio predviđen hotel kapaciteta 360 ležajeva i sve drugo što se sada preispituje.

- Kada smo to kupili, urbanistički je bilo sve čisto i postojali su svi preduvjeti da se može graditi. Bez toga ne bismo ni kupili to zemljište. No, za realizaciju prvog projekta odabrali smo trgovački centar Max Stoja, koji se sada zove Max City - govori Kostić.

Valja napomenuti da je, prema prostornom planu Grada Pule, i prostor bivšeg kamenoloma, u kojem je niknuo trgovački centar, bio drugačije zamišljen. Osim trgovačkog centra, u prvom je planu bila i stambena te rekreacijska zona. Došlo je, međutim, do izmjena. Kostić kaže da su prva i druga izmjena provedene na inicijativu Grada, i to zbog potrebe gradnje spojne ceste, pa onda zbog njezina ispravljanja.

Bez filmskog grada

- Godine 2019., nakon otvaranja trgovačkog centra, slijedi treća izmjena UPU-a Max Stoje, koju smo mi inicirati na poticaj podpredsjednika Vlade i tadašnjeg ministra Predraga Štromara, koji nas je na otvorenju centra pitao imamo li ideju što još napraviti u preostaloj rupi kamenoloma. Polovica kamenoloma u našem je vlasništvu, a druga je u vlasništvu države. Odgovorili smo da smo zainteresirani tamo realizirati projekt filmskog grada - kaže Kostić i dodaje da je tek ta izmjena bila na njihovu inicijativu.

Krajem 2019. godine usvojen je UPU s unošenjem filmskog grada.

- Tada su došle 2020. i korona, a 2021. godine poremećeni su svi planovi - pojašnjava nadalje predstavnik investitora i dodaje da su još prije lokalnih izbora u veljači 2021. inicirali četvrte izmjene UPU-a jer su projektanti koji su radili idejno rješenje utvrdili da postoji potreba za izmjenom ceste koja vodi do stambenog bloka u zoni ulice Stoja, kaže Kostić.

- Tada su došli lokalni izbori, koji su zadržali realizaciju svega toga. No, tek nam je u studenom rečeno da izmjene možda neće biti stavljene na dnevni red. Uslijedilo je skidanje te točke s dnevnog reda i prozivke u medijima između koalicijskih partnera. Ne želeći se miješati u tu političku priču, mi smo povukli prijedlog i rekli da ne želimo biti optuženi za rušenje koalicije - izjavio je Kostić.

Nastavlja kako je ideja bila da se, ako ne mogu realizirati projekt filmskog grada, okrenu realizaciji hotela.

- Angažirali smo arhitektonski studio 3LHD i kada su izradili idejno rješenje, pozvali smo gradonačelnika i Gradsko vijeće i predstavili im projekt kako bi se otklonile tendenciozne tvrdnje da želimo rušiti šumu, da ćemo zatvoriti Lungomare, da će Puljanima biti onemogućeno kupanje. Dobili smo termin, organizirali prezentaciju idejnog rješenja, a sutradan smo je organizirali za medije. Međutim, priča se nastavila tvrdnjama da je to samo mazanje očiju javnosti, a da ćemo zapravo raditi nešto drugo - ističe Kostić i naglašava da investitora zanima jedino hotel i koncesija na plažu neposredno ispod hotela.

Kaže da ih ne zanima gradnja ugostiteljskih objekata u šumi uz Lungomare. Činjenica je, međutim, da prema urbanističkom planu, kad požele, u njoj mogu napraviti restoran, kafić, bar ili nešto treće, da mogu iskrčiti šumu za objekt, za pristupnu cestu, iskopati dio šume za dovođenje vode i struje te kanalizaciju.