Paralelno s lažnom rekultivacijom i poreznom prevarom, tvrtka „Istra cement nekretnine d.o.o.” kojom upravlja Stevan Muidža 2011. godine pokreće izradu Urbanističkog plana uređenja za kamenolom Max Stoja.
Naravno, gradska vlast u kojoj participira i SDP, u čijem je gradskom predsjedništvu i sam Stevan Muidža, prilikom izrade plana uopće ne uzima u obzir zakonsku obvezu sanacije i rekultivacije kamenoloma.
Interes privatnog naručitelja izrade plana je dominantan u odnosu na javni. Urbanizacija prolazi pod egidom "Sve je bolje od onog rugla u kamenolomu!".
Pritom se zaboravlja da su to ruglo stvorili upravo vlasnici cementare i na njemu masno zaradili. Usput su poprilično zatrovali cijelu Stoju, a kada su sirovine postale preopasne, kamenolom su zatvorili, ali nered za sobom nisu pospremili.
S obzirom na kronični nedostatak institucionalne kontrole investitor izbjegava sve "nepotrebne" troškove, poput sanacije ili poreza, a njegovu poslovni model prebacivanja "nepotrebnih" troškova u javni sektor svesrdno podržavaju prihvaćaju i lokalni političari svih boja i mirisa.
Troškovi javni, zarada privatna
Citat iz obrazloženja Urbanističkog plana uređenja Max Stoja iz 2012. godine.
- Postojeće stanje unutar obuhvata u osnovi je određeno prostorom bivšeg eksploatacijskog polja kamena vapnenca. Eksploatacijom je bio obuhvaćen veći dio obuhvata oko 11 hektara. Tijekom eksploatacije lokacija je maksimalno devastirana, a negativan utjecaj se u smislu umjetnih potresa osjećao i na širem području. Danas se na lokaciji više ne vrši eksploatacija već se ista koristi kao privremeno odlagalište, piše u gradskom dokumentu.
Iako uviđa radikalnu devastaciju, Grad Pula u procesu izmjene plana nigdje ne spominje, a kamoli nalaže, obvezu sanacije i rekultivacije. Ona je planirana na teret lokalnog i državnog proračuna. Naime, javni su sadržaji predviđeni na državnoj i gradskoj zemlji, dok su stambeni i poslovni kvadrati ucrtani na zemlji koju kontrolira SDP-ovac Muidža.
Pritom je zanimljiva i vrlo indikativna vlasnička struktura spomenutog područja kamenoloma. Područje obuhvaćeno planom vlasnički je podijeljeno između “Istra cement” d.d. i Republike Hrvatske.
Zeleno je u vlasništvu Istra cement nekretnina, lila RH, oker Grad Pula
Unutar područja obuhvata vlasništvo “Istra cement” d.d. je zastupljeno s 54,36%, dok je vlasništvo Republike Hrvatske zastupljeno s 36,24%. Osim navedenih vlasnika unutar područja obuhvata vlasništvo ima i Grad Pula i ono u ukupnom obuhvatu sudjeluje s 5,42% dok je privatno vlasništvo zastupljeno s 0,22%.
Vlasnička struktura je bitna jer se kroz sve dosadašnje izmjene plana gotovo uvijek urbaniziralo na dijelovima koji su u vlasništvu "Istra Cement nekretnina", a nikad na dijelovima u vlasništvu države ili grada.
Primjerice, Grad Pula ima urbaniziranih samo 900 četvornih metara.
Poslušne rukice u gradskom vijeću
U prvoj verziji plana iz 2012. na državnim i gradskim dijelovima predviđeni su javni sadržaji, velike površine zelenih zona na kojima su planirani parkovi, dječja igrališta, rekreativne i sportske zone. To je mogao biti i dodatni motiv gradskoj upravi da od investitora zatraži stvarnu sanaciju i rekultivaciju kamenoloma.
To naravno nije učinjeno. Investitor je, kao što smo pisali, troškove sanacije lažno prikazao u nastojanju da uštedi četiri milijuna kuna na porezima. Sanaciju nikad nije obavio.
U svim kasnijim izmjenama javni sadržaji polako, ali sigurno, nestaju. Ali zato rastu apetiti investitora.
Javni sadržaji predviđeni u prvoj verziji plana onda su, protokom vremena Miletićeve vlasti, netragom nestali.
Kroz nekoliko izmjena UPU Max Stoje bivši gradonačelnik Boris Miletić je maksimalno izlazio u susret investitorima.
Zanimljiva je treća izmjena 2019. godine kada je vlast Borisa Miletića veći dio zelenih površina, sportskih i rekreacijskih zona pretvorila u mještovitu zonu pretežito poslovne namjena.
Zoričić nastavio gdje je Miletić stao
Četvrte izmjene plana pokrenute su također za vrijeme vladavine Borisa Miletića i trebale su biti usvojene na zadnjoj sjednici gradskog vijeća pod njegovom kontrolom. Inicijativu Stevana Muidže bivši je pulski gradonačelnik prihvatio 1.ožujka 2021. godine, dva mjeseca prije zadnjih lokalnih izbora.
Međutim, upravo zbog nadolazećih izbora, od toga se odustalo.
Boris Miletić i Stevan Muidža polažu kamen temeljac za trgovački centar. (Foto: Grad Pula)
Ipak, dobre odnose kao s Miletićem Muidža je brzo uspostavio i s dijelom nove vlasti. Miletićevu uslužnu asistenciju pokušala je nastaviti i vlast Filipa Zoričića, ali je stvar brzo ekplodirala kada se utvrdio flagrantni sukob interesa tadašnje vijećnice Ivane Mohorović, čiji je suprug kao arhitekt radio upravo za investitora koji financira izmjene plana.
Usput, u medijima se ustrajno gurala priča o filmskom studiju na državnom zemljištu, Hollywoodu na Barakama, ali puno unosnija za investitora bila je prenamjena rekreativne zone u stambeno-poslovnu.
Ne trebaju dječja igrališta, bolje su urbane vizure!
Nakon što je antiprotivna platforma Možemo! izašla iz vladajuće koalicije investitori su ekspresno zatražili nove, još unosnije, izmjene plana. Evo nam novog obrazloženja.
- Okosnica izložene inicijative sadržana je u namjeri investitora za realizacijom projekta koji bi doveo do „formiranja nove stambene ulice s poslovnim sadržajima (duž postojeće prometnice), a što će u konačnici rezultirati potpunim preoblikovanjem postojeće situacije i davanjem urbane vizure nekadašnjem kamenolomu, piše u gradskim dokumentima.
Pritom je ta planirana urbana (stambena) vizura u planu iz 2012. bila je zelena rekreativna zona s dječjim igralištima. Potom je kratko postojala kao mješovita-poslovna zona, da bi se sada pokazalo kako je za sve nas najbolje da ipak bude mješovita, pretežno stambena zona.
Crvena zona je planirana za vile, a ljubičasta za "stambene građevine velikih gabarita"
Muidža& Co trenutno od građana Pule traže urbanizaciju više tisuća kvadrata čija će se vrijednost po okončanju mjeriti u milijunima eura. Na ukupno četiri lokacije veličine 20.000 četvornih metara planira se stambena izgradnja, od čega se 10.000 kvadrata odnosi na novourbanizirane parcele za „slobodnostojeće građevine velikih gabarita“.
Svaki od tih kvadrata vrijedi najmanje 300 eura, po nekima i 500 eura. Gradska uprava Filipa Zoričića, u stvarnosti, planira počastiti Muidžu, Kostića i Šolaka s 3 do 5 milijuna eura i to samo na prenamjeni zemljišta.
Kasnije su zarade značajno veće.
Veseli pulski žetončići
Kada je sve precizno definirano Ivana Mohorović je izašla iz gradskog vijeća. Prethodno je za izmjene plana 2023. dogovorena malo veća koalicija: SDP, HDZ, Lista Filipa Zoričića i nekoliko predstavnika Kluba "Pulski žetončići" s Milanom Rašulom na čelu.
Sam gradonačelnik Filip Zoričić oduševljen je „redistribicijom“ površina kojom se najnovijom inicijativom investitora predlaže da se na dijelu njihove imovine u kamenolomu makne rekreacijska zona i odredi stambena ili turistička.
Valja primijetiti krajnji cinizam inicijative Zoričićeve gradske vlasti kojom se od građana nedavno tražilo osmišljavanje javnih sadržaja na dijelovima kamenoloma koji su u državnom vlasništvu. Pritom građanima nije objašnjeno na koga će se prebaciti troškovi sanacije kamenoloma koja nikad nije napravljena.
"Naši" investitori vole imati uređeni prostor oko svojih investicija, vila i apartmana, ali, naravno, ne na svoj račun.
Dok su na Valkanama, u osmišljavanju funkcionalne okolice budućeg hotela, djeca bila glavni adut, u kamenolomu su tijekom deset godina, osim u igraonicama trgovačkog centra, dječji sadržaji potpuno nestali. Zasad.
Jer, nakon urbanizacije moglo bi se ponovno dogoditi, kao na Valkanama, da se javi neki sportski klub koji bi upravo tu želio imati terene. U toj kuhinji sve je moguće!
Vile s dvostrukim pogledom
Koliko je vrijedno zemljište na kojem je predviđena stambena gradnja pokazuje i reklamni materijal investitorske tvrtke "REX Real Estate Executive group" koja je i zatražila zadnju urbanizaciju.
Na području iznad Zelenike predviđena je izgradnja poslovno stambenog centra veličine 19.200 netto kvadratnih metara, a vrijednost troškova izgradnje procjenjuje se na 23,4 milijuna eura. U okviru projekta predviđena je izgradnja sedam vila ukupne veličine 3.600 kvadrata "s dvostrukim pogledom na more", kako piše u promotivnim materijalima.
Usporedno, investitori su u istom materijalu - jer se radi o istom projektu i paralelnim izmjenama plana Lungomare - reklamirali Hotel Valkane koji je imao sličnu netto površinu od 19.632 kvadrata, a vrijednost investicije je procijenjena na 63 milijuna eura.
Sada se, osim vila iznad Zelenike i stambeno-poslovnog centra veličine 16.000 četvornih metara, traži i urbanizacija još desetak tisuća metara zemljišta čija se vrijednost, ukoliko bi se urbaniziralo, procjenjuje na 300-500 eura po četvornom metru.
I tu dolazimo do ključnog pitanja: zbog čega gradska vlast toliko pogoduje privatnom investitoru? Zbog čega se u ovim izmjenama ne urbaniziraju površine koje su u gradskom ili državnom vlasništvu, nego sva urbanizacija mora biti na zemljištu u vlasništvu investitora?
Hoće li javne sadržaje u okolišu budućih vila apartmana i stanova doista platiti građani?
Pitanja su možda naivna, nekima čak i smiješna, ali na njih bi uskoro, kroz raspravu, trebali odgovoriti gradski vijećnici prije usvajanja odluke o izmjeni plana.
