Puno je mogućnosti za kontrolirani razvoj nekretninskog biznisa u turizmu

Brendiranje rezidencija i apartmana, aktivacija zapuštenih državnih nekretnina na vrhunskim lokacijama i ujednačena porezna politika neki su od načina za rješavanje nekontroliranog rasta nekretninskog biznisa u turizmu, kaže za Hinu hotelijerska konzultantica Marina Franolić uoči konferencije o razvoju nekretnina.

Ta će međunarodna konferencija o industriji nekretnina u Hrvatskoj i regiji pod nazivom "RE:D/Real Estate: Development/" 28. i 29. veljače u Zagrebu u organizaciji tvrtke HESA Group, čija je Franolić direktorica, uz ostalo raspraviti i o nekretninskom biznisu u turizmu, kao značajnom dijelu nekretninskog tržišta u Hrvatskoj, kao i o usporedbi kratkoročnog i dugoročnog najma, gdje dalje investirati, o  financiranje nekretnina, razvoju infrastrukture u službi razvoja projekata i drugom.

"Novi Zakon o turizmu dao je nove alate i zakonski okvir za razvoj turizma, a lokalnoj upravi važniju ulogu u upravljanju destinacijama: određivat će što će se, koliko i gdje graditi za turističke potrebe. Kako je u Hrvatskoj turizam danas većinom nekretninski biznis koji nekontrolirano raste i zagušuje prostor bez da se aktivno koristi cijele godine, to nosi i porast cijena kvadrata te neravnotežu u ponudi i potražnji objekata za stanovanje", kaže Franolić.

Oko 500 tisuća hrvatskih građana ima nekretninu koju iznajmljuje

Posebno skreće pažnju na izazove nekontroliranog rasta privatnog smještaja, poput opterećenja lokalne infrastrukture i prekomjerni turizam (overtourism) u kratkoj sezoni, neugode stanara određenih stambenih zgrada u kojima se obavlja kratkoročni najam zbog "novih susjeda", ali i porasta cijena što vodi do sve češćeg iseljavanja iz centra gradova i nemogućnosti da mladi i drugi kupe nekretninu.

Franolić to potvrđuje i podacima: od srpnja 2021. do lipnja 2022. godine oko 80 posto nekretnina na Jadranu (gdje se odvija oko 90 posto ukupnog godišnjeg turističkog prometa) kupili su stranci, koji u tim objektima većinom provode manji dio godine.

Cijene stambenih objekata povećane su za 8,2 posto na moru, a u Zagrebu za 12,1 posto od travnja 2022. do ožujka 2023. godine, dok su od 2016. do 2021. godine kapaciteti privatnog smještaja u turizmu porasli za 136 posto ili s oko 250 tisuća na više od 586,6 tisuća kreveta.

Istodobno, u hotelima se kapacitet povećao za skromnih pet posto, s oko 171 na 179,2 tisuće kreveta, pa je 2022. godine u Hrvatskoj bilo 60 posto smještaja za turiste u privatnim kapacitetima, a samo 15 posto u hotelima.

Franolić podsjeća i na stopu PDV-a koja je u hotelskom smještaju 13 posto, dok vlasnici privatnog smještaja najčešće nisu obveznici PDV-a te plaćaju paušalni godišnji porez na dohodak po krevetu (do maksimalnih 200 eura, ovisno o odluci lokalne samouprave), kao i paušalnu turističku pristojbu i članarinu turističkim zajednicama. Pritom nemaju porez na dohodak od imovine (12 posto od prihoda) ili porez na dobit, kao u slučaju dugoročnog najma.

"Naravno, privatni smještaj ima i pozitivnih strana. Lokalno stanovništvo koje ima takve kapacitete ostvaruje pozamašnu zaradu koju kasnije troši u najvećem dijelu kroz lokalno ili nacionalno gospodarstvo. Oko 500 tisuća hrvatskih građana ima nekretninu koju iznajmljuje", iznosi Franolić.

Praksa ograničavanja iznajmljivanja u gradovima već postoji u Europi i svijetu

Zbog uvođenja reda u destinacijama neki su se načelnici i gradonačelnici već odlučili za nove mjere, pri čemu Franolić spominje gradonačelnika Dubrovnika koji je najavio ukidanje daljnjih dozvola za privatne iznajmljivače u staroj gradskoj jezgri, a ta i slične prakse nisu novost u Europi i svijetu.

Beč tako od srpnja 2024. uvodi ograničenja vlasnicima nekretnina na maksimalno 90 dana najma godišnje, Pariz je to proširio na 120 dana, ali sve mora biti registrirano pri gradskoj upravi, a u Amsterdamu je to 30 dana godišnje, a za više od toga trebaju posebne dozvole.

Italija razmatra donošenje nacionalnog zakona o kratkoročnom najmu, u Portugalu su zbog visokih cijena nekretnina prestali izdavati dozvole za kratkoročni najam privatnom smještaju, izuzev u ruralnim područjima, a u Palma de Mallorci u stambenim zgradama se više ne smiju kratkoročno iznajmljivati stanovi, nego samo isključivo samostojeći objekti.

New York je 2023. godine donio zakon kojim se kratkoročno smije iznajmljivati nekretnina samo dok netko u njoj živi te je preko noći 90 posto stanova u tom gradu nestalo iz ponude na platformi AirBnb.

Spajanje kvalitetne ponude i mogućnosti za investiranje pojedinaca

Zadnjih godina uspješnim se pokazao trend koji spaja elemente kvalitetne ponude i mogućnosti pojedinaca da investiraju u turističke nekretnine kroz brendiranje rezidencija/apartmana (kuća, vila i slično), najčešće uz hotelske objekte, u tzv. mixed-use resorte.

Prednosti te vrste ulaganja su velike, jer se investitorima koji su najčešće i investitori u hotelski objekt, umanjuje rizik investicije i omogućuje manjim investitorima da kupe jednu ili više jedinica te na taj način ulože u nekretnine.

Sigurnost povrata daje brend, jer se nekretnina iznajmljuje kroz hotelski sistem i postiže višu cijenu na tržištu od klasičnih nebrendiranih apartmana, a i gosti tako mogu koristiti hotelske usluge.

Ti se kompleksi često grade izvan strogog centra grada te znatno manje utječu na cijene stambenih nekretnina u centru.

"Mixed-use resorti u Hrvatskoj više nisu novost, o njima se priča dugo godina, neki su i uspješno izgrađeni, ali još ni blizu razvijeni kao u turistički konkurentnim zemljama. Ne postoji ni zakon koji regulira odnose između vlasnika takvih nekretninskih jedinica i menadžmenta (hotelske) kompanije, što je u zemljama poput Španjolske i Grčke ustaljena praksa. Bilo bi sjajno da se to razradi kroz novi Zakon o turizmu", smatra Franolić.

Takav segment u ponudi imaju i top svjetski hotelski brendovi Marriott, Four Seasons, Hilton i Hyatt, ali i neki koji nisu vezani uz hotele, poput Armanija, Versacea, Bulgarija i drugih.

I aktivaciju zapuštenih i nekorištenih nekretnina u vlasništvu države na vrhunskim lokacijama, koje zbog imovinsko-pravnih odnosa godinama propadaju, Franolić smatra jednim od načina za bolji razvoj nekretninskog biznisa u turizmu. Tu Zakon o turizmu donosi posebne uvjete za dodjelu državnih potpora za aktiviranje neaktivne imovine u vlasništvu RH, ali ne spominje se o kojoj se imovini radi.

Uz to, za bolji razvoj destinacija, smatra važnim i izjednačavanje poreznog tretmana privatnih iznajmljivača u turizmu s vlasnicima nekretnina za dugoročni najam (porez na dobit ili porez na dohodak od imovine).

Možda jednim od najznačajnijih potencijala razvoja i investicija u nekretnine u turizmu i pratećih sektora, ali i destinacija, Franolić vidi u najavljenom razvoj željeznice u Hrvatskoj, koja se u Europi desetljećima koristi kao jedan od najvažnijih modela prijevoza stanovnika brzim vlakovima u međugradskom prijevozu, na vikende i izlete, čime se brže i bolje mogu razvijati i manje destinacije. (Tatjana Miščančuk)