Izmjene UPU Max Stoja: megalomanska stanogradnja po mjeri investitora, bez dokaza da je potrebna Puli

- Dužnost je Grada da prostornim planovima ne povećava samo vrijednost privatnog zemljišta i opseg građevinskih prava, nego da istodobno osigura mjerljivu i obvezujuću korist za građane. Svaki tako velik zahvat mora pridonositi kvaliteti života, rješavanju stambene krize, prilagodbi klimatskim promjenama i razvoju javne infrastrukture.

Prijedlog izmjena UPU Plana Max Stoja nema tu ravnotežu jer omogućuje iznimno opsežnu komercijalnu stambenu izgradnju, a pritom ničime ne dokazuje da ona odgovora na stvarne stambene potrebe građana Pule. Ne postoje stambena ni demografska studija, procjena utjecaja na cijene stanova i najamnina, analiza potreba vrtića, škola, zdravstva i prometne infrastrukture, kao ni jamstvo da će budući stanovi služiti trajnom stanovanju, a ne investicijskoj kupnji, kratkoročnom najmu i špekulativnom prometu nekretninama, navode u priopćenju pulskog Možemo!.

Podsjećaju da se primjedbe mogu slati u elektroničkom obliku na adresu pisarnica@pula.hr uz napomenu: Primjedba na Prijedlog IV. izmjena i dopuna UPU „Max Stoja".

Možemo! Pula uputio je, kako navode, sljedeće primjedbe na prijedlog Plana:

Plan ne dokazuje potrebu za ovakvom količinom komercijalne stambene izgradnje niti jamči da će stanovi služiti trajnom stanovanju građana Pule, a ne investicijskoj kupnji, kratkoročnom najmu i špekulativnom prometu nekretninama.

Važeći koncept bivšeg kamenoloma bio je prvenstveno vezan uz gospodarski razvoj i filmski studio. Novi koncept otvoreno prelazi na mješovitu, pretežito stambenu izgradnju, uz obrazloženje da se time ostvaruje "kontinuitet gradskih funkcija" i povezuju različiti stambeni prostori unutar obuhvata, bez demografske, stambene ili ekonomske analize koja bi tu tvrdnju potkrijepila.

Ističemo da ovo obrazloženje samo tvrdi, ali ne dokazuje, da je stambena namjena jedini mogući odabir. Plan ne objašnjava zašto upravo stanovanje, a ne javni ili zeleni sadržaj koji jednako tako povezuje susjedne četvrti, predstavlja taj "kontinuitet". Nadalje, planirana katnost novih zona (do sedam etaža, 21 m) ne predstavlja kontinuitet nego diskontinuitet mjerila i gustoće u odnosu na okolnu, pretežito nisku postojeću stambenu izgradnju.

Plan dopušta šest zona mješovite pretežito stambene namjene (do 2.000 m² izgrađenosti svaka, šest do sedam etaža, 18-21 m), no ne objavljuje procijenjen broj stanova, stanovnika, vozila ni dodatne potrebe za vrtićima, školama, zdravstvom.

Na temelju navedenog ističemo sljedeće primjedbe i zahtjeve:

1. Nije dokazana javna potreba za planiranim komercijalnim stanovanjem, nema stambene studije, procjene broja budućih stanova/stanovnika, analize praznih/povremeno korištenih stanova niti utjecaja na cijene nekretnina i najamnina. Zahtijevamo izradu neovisne stambene studije koja dokazuje kakvi stanovi Puli nedostaju te objavu procijenjenog maksimalnog i realističnog broja stanova, ukupne stambene GBP i broja očekivanih stanovnika.

2. Plan ne razlikuje stan za život od stana kao financijske imovine.  M1 zona dopušta pretežito stanovanje, ali i poslovne, uslužne, trgovačke i ugostiteljske sadržaje, bez ikakvog razgraničenja namjene korištenja. Napominjemo da instrumenti poput ograničenja turističkog najma, prava prvenstva ili modela dugoročnog najma nisu predmet urbanističkog plana, nego zasebne stambene politike Grada. Zahtijevamo da se donošenje ovog Plana uskladi s izradom takve politike, kako bi se izbjeglo da UPU stvori isključivo građevinska prava, bez ikakvog jamstva da će stanovi služiti trajnom stanovanju građana Pule.

3. "Prostor rezervacije" za priuštivo stanovanje na zemljištu RH i dalje je zaštitno zelenilo (Z) i zahtijeva prethodnu izmjenu GUP-a, a tek potom i naknadnu izmjenu ovog UPU-a. Takav dvostupanjski, vremenski neodređen postupak nosi nove izazove i neizvjesnosti sa svakom idućom izmjenom nadređenog i podređenog plana, zbog čega se "prostor rezervacije" ne može navoditi kao relevantno rješenje unutar ovog UPU-a. Pitanje priuštivog stanovanja predmet je gradskih strategija razvoja, a ne oznake na karti UPU-a bez provedbene snage. Zahtijevamo da se iz obrazloženja Plana ukloni pozivanje na "prostor rezervacije" kao kompenzacijsku mjeru za gubitak sportsko-rekreacijske namjene, jer takva mjera nema stvarnu pravnu ili vremensku težinu.

4. Nema obveznog redoslijeda izgradnje javnih i privatnih sadržaja, ništa ne obvezuje da park, sportska zona, dom za starije ili infrastruktura budu izgrađeni prije ili istovremeno sa stambenim zgradama. Zahtijevamo uvođenje obvezne etapnosti: komunalna i prometna infrastruktura, zatim javni park i pješačko-biciklističke veze, zatim najmanje jedan važni javni sadržaj, tek potom dozvole za uporabu stambenih zgrada.

5. Depresija bivšeg kamenoloma duboka je oko 18 m i zatvorena sa svih strana: sjeverno i istočno prirodnom uzvišenjem, južno 20-metarskim trgovačkim centrom Max City. Jedini preostali "prozor" za provjetravanje bio je zapadni rub, dosad sportsko-rekreacijska (R1) zona, upravo ona koja se sada pretvara u stambenu, planiranu jednake visine kao objekti u samoj rupi. Dominirati će cijelim područjem i zatvoriti i posljednji prolaz zraka, a bilo kakva javna ili sportska namjena u sredini depresije bit će praktički neupotrebljiva zbog lošeg provjetravanja i nakupljanja topline. Zahtijevamo zadržavanje sportsko-rekreacijske namjene zapadne zone prema važećem planu, te pošumljivanje centralnog platoa visokim raslinjem kao mjeru ublažavanja urbanog toplinskog otoka.

6. Plan predviđa da će dom za starije (D2) biti realiziran putem javnog natječaja, s Gradom Pulom kao nositeljem/investitorom. Međutim, Plan ne definira rok u kojem se treba dobiti dozvola RH kao vlasnika niti rok za izgradnju, a niti što se događa ako se ne realizira. Time dom za starije ostaje deklarativna namjena bez proračunskog pokrića, dok privatne stambene M1 zone dobivaju odmah provedive uvjete gradnje. Zahtijevamo da Grad Pula javno navede u kojem proračunskom razdoblju planira realizaciju doma za starije, iz kojih sredstava, i da se ta obveza ugradi u Plan s određenim rokom.

7. Participativni proces tražio je javni arhitektonsko-urbanistički natječaj za cijeli obuhvat; u prijedlogu natječaji postoje samo za javne zone, dok je komercijalno najvrjedniji dio, privatne stambene M1 zone, izuzet iz natječajnog postupka. Niskoj kvaliteti gradnje i arhitekture svjedočimo u svim pulskim kvartovima. Zahtijevamo propisivanje javnog urbanističko-arhitektonskog natječaja za cijeli obuhvat, uključujući privatne stambene zone, jednako kao za zemljišta u vlasništvu RH i Grada.

8. Nema posebnih stručnih podloga za zahvat od 16,17 ha u zaštićenom obalnom području , nedostaju stambena/demografska studija, prometna studija, procjena kapaciteta vrtića/škola/zdravstva, analiza toplinskih otoka, geotehnička i hidrološka analiza. Posebno ističemo problematičnost planiranja tako velikog stambenog naselja u neposrednoj blizini najvećeg zagađivača u gradu Puli, čiji utjecaj na kvalitetu zraka, kako se pokazalo, nitko sustavno ne kontrolira. Zahtijevamo izradu svih navedenih stručnih podloga, uključujući neovisnu analizu kvalitete zraka, prije usvajanja Plana, kao i provedbu stvarne geotehničke i ekološke sanacije terena bivšeg kamenoloma. Sanacija ne smije biti izjednačena s gradnjom stambenih objekata.

9. Nova spojna prometnica i pripadajuća infrastruktura prvenstveno omogućavaju pristup novim privatnim M1 zonama. Zahtijevamo jasno utvrđivanje tko financira izgradnju te infrastrukture, prelazi li Gradu bez tereta i postoji li procjena budućih troškova održavanja.

10. Na izlaganju je izrađivač plana naveo procjenu od cca 1.655 stanova, odnosno cca 5.000 novih stanovnika, no ta procjena nije objavljena niti obrazložena u samom Planu ili obrazloženju, već je iznesena tek usmeno. Zahtijevamo da se ovaj podatak, zajedno s metodologijom izračuna, formalno unese u dokumentaciju Plana, kako bi javnost mogla ocijeniti razmjer zahvata i njegov utjecaj na potrebnu infrastrukturu (promet, komunalni sustavi, vrtići, škole) na temelju stvarnih brojki.

11. Ne dovodimo u pitanje pravo privatnog investitora da predlaže projekt. Dovodimo u pitanje praksu prema kojoj se gradski plan uzastopno prilagođava promjenama njegova poslovnog modela, dok javna korist ostaje neodređena i neobvezujuća. 

Do odgovora na navedena pitanja i ispunjenja navedenih zahtjeva, tražimo da se Plan ne usvaja u sadašnjem obliku.

- Ovim Planom Grad omogućava opsežnu komercijalnu stambenu izgradnju, a da pritom nije osigurao ni jedan mehanizam kojim bi se ta izgradnja povezala sa stvarnim potrebama građana Pule. Dom za starije, javni sportski sadržaji i priuštivo stanovanje ostaju na razini budućih natječaja i nepoznatih izvora financiranja, dok privatna stambena izgradnja dobiva odmah provedive uvjete. Grad ne smije prvo jamčiti profitabilni dio privatnog projekta, a javni interes ostaviti dobroj namjeri zaključuju.