POREČKI PRESEDAN U GRADNJI NA POLJOPRIVREDNOM ZEMLJIŠTU Kako je Ministarstvo odobrilo neuobičajenu gradnju na OPG-u Ivan Damjanić

Izgradnja nove vinarije renomiranog porečkog vinara Ivana Damjanića u Fuškulinu s razlogom je privukla veliku pozornost javnosti. Radi se naime o presedanu u gradnji na poljoprivrednom zemljištu na području Poreča.

Riječ je o izgradnji dva povezana objekta ukupne tlocrtne površine 700-tinjak kvadrata na poljoprivrednoj čestici od cca 9.000 kvadrata izvan građevinske zone.

Prvi je objekt vinarski pogon i skladište, dok drugi sadrži kušaonu i administrativne prostorije. Objekti su približno istih dimenzija, a zbrojem svih triju etaža ukupna iskoristiva površina kompleksa iznosi okvirno 1.200 kvadrata. Projekt vrijedan 17 milijuna kuna sufinanciran je sredstvima EU.

Ministarstvo graditeljstva odobrilo gradnju

Bez ulaženja u prostorno-planske detalje, na prvu je jasno da se radi o do sad neviđeno velikoj građevini na relativno malom poljoprivrednom zemljištu.

Iako u dijelu javnosti to izaziva sumnje u pogodovanje od strane Grada Poreča treba naglasiti kako je odobrenje za gradnju došlo izravno iz Ministarstva graditeljstva RH.

Štoviše, Grad je dvije godine odbijao izdati građevinsku dozvolu dok ministarstvo nije dokazalo da je Damjanić u pravu.

-Po mom mišljenju Grad Poreč je postupio ispravno jer se držao odredbi PPUG Poreč. Drago mi je da je napokon ministarstvo odlučilo u moju korist iako me ta dvogodišnja odgoda, s poskupljenjem cijena materijala, na kraju stajala dva milijuna kuna više. Mi kao OPG raspolažemo s deset hektara obradivog zemljišta, a vinarski pogon nam je još uvijek u sklopu obiteljske kuće.

Ivan Damjanić ispred vatrogasnog izlaza u sklopu vinarskog pogona

Smatram da je to neodrživo ne samo za mene nego i za brojne druge poljoprivrednike koji svoje strojeve i alate moraju negdje skloniti, ili trebaju proizvodni pogon, a parcele su im raštrkane u krugu od više kilometara. To jednostavno nije adekvatno rješenje. U svom novom kompleksu ne planiramo nikakve smještajne ni ugostiteljske kapacitete već isključivo vinarski pogon, skladišta, kušaonu i administrativne prostorije, objasnio nam je Ivan Damjanić.

U čemu je problem s PPUG-om Poreča, kao i brojnih drugih lokalnih samouprava?

Za gradnju na poljoprivrednom zemljištu Prostorni plan uređenja grada (PPUG) Poreča zahtjeva minimalno 20.000 kvadrata. Tu površinu mogu činiti „jedna ili više čestica koje predstavljaju prostorno-urbanističku cjelinu“.

Prema uvriježenom mišljenju prostorno-urbanistička cjelina može biti sačinjena od više čestica samo ako su te čestice na okupu, odnosno ako se njihove granice dodiruju. U prilog tome ide činjenica da pojedine općine i gradovi prije izdavanja građevinske dozvole zahtijevaju da se više manjih čestica okrupni u jednu novu katastarsku česticu, što samo po sebi podrazumijeva da se čestice dodiruju (iako to nije nigdje izravno propisano).

Opća pravila za gradnju na poljoprivrednom zemljištu možete pronaći ovdje.

Grad u dvojbi jer je površina dovoljna, ali se čestice ne dodiruju

U slučaju Ivana Damjanića „prostorno-urbanističku cjelinu“ čine ukupno četiri čestice. Glavna i najveća je ona od 9.000 kvadrata na kojoj se trenutno gradi (68/1 KO Fuškulin), dok su ostale, tri spojena vinograda udaljena nekoliko stotina metara, okvirne veličine 14.000 kvadrata. Zbroj kvadrature je dakle veći od minimalnih 20.000 kvadrata propisanih PPUG-om Poreča.

Čestice ukupne površine 23.000 kvadrata s naznačenom lokacijom gradnje (žuti marker)

Nema sumnje u to da je Grad želio odobriti gradnju Damjanićeve vinarije. Dokaz tome je nedavni Facebook post gradonačelnika Lorisa Peršurića o gradilištu u Fuškulinu.

- Vinarija Damjanić u Fuškulinu gradi moderan vinski podrum (...) Dosadašnja proizvodnja uskoro će se podići na novu razinu, jer je upravo u tijeku izgradnja novog vinskog podruma, sufinanciranog europskim sredstvima iz Vinske omotnice (…) a radi se o najvećem privatnom vinskom podrumu takve vrste na području Poreča, napisao je Loris Peršurić u postu i dodao kako uz ovakve projekte Grad Poreč čvrsto stoji.

Ivan Damjanić i porečki gradonačelnik Loris Peršurić

No unatoč želji, građevinsku dozvolu Grad nije mogao izdati izdati jer su odredbe PPGU-a nedorečene. Nigdje ne piše mora li se prostorno-urbanistička cjelina sastojati od spojenih čestica ili ne. Precizne definicije tog pojma ne postoje ni u kakvom drugom pravilniku niti zakonu na razini Hrvatske. U toj je dvojbi Grad Poreč odlučio igrati na sigurno.

Dvije godine trajala je borba Ivana Damjanića za dokazivanje prava gradnje što je vidljivo po prepisci između Grada Poreča i Ministarstva graditeljstva RH. Ministarstvo je početkom 2021. izdalo neobavezujuće mišljenje u korist gradnje, ali Grad nije popustio.

3D vizualicija buduće vinarije

No, sredinom 2021. Ministarstvo je Gradu uputilo Rješenje kojim pobija sve ranije odluke Grada Poreča. U praksi ministarstvo nalaže Gradu da izda Damjaniću građevinsku dozvolu. Na ovo rješenje Grad nema mogućnost žalbe, već jedino može pokrenuti upravni spor. Grad Poreč ovdje zaključuje da se isplati slušati mišljenje ministarstva.

Ovakva investicija u porečko gospodarstvo uostalom odgovara i samom Gradu. 

Što i kako je odlučilo Ministarstvo graditeljstva?

U obrazloženju Ministarstva objašnjava se kako je Grad Poreč odbio izdati građevinsku dozvolu jer se čestica na kojoj je planirana gradnja nalazi izvan građevinske zone naselja Fuškulin, te ne zadovoljava odredbe PPGU Poreč.

Međutim, kažu iz ministarstva, u glavnom projektu se navodi kako je izgradnja planirana u sklopu postojećeg OPG-a Ivan Damjanić, na građevnoj čestici koja je dio postojećih resursa OPG-a. Prema opisu OPG-a iz glavnog projekta cijeli je poljoprivredni kompleks definiran kao „zemljište na kojemu se planira gradnja“, konkretno na čestici 68/1 KO Fuškulin.

Ključni razlog zašto ministarstvo odobrava gradnju je dakle činjenica da se radi o već postojećem OPG-u (registriranom 2004.) dok se gradnja ne bi odobrila da je riječ o novo osnovanom OPG-u.

Što to znači za druge poljoprivrednike?

Pravnu osnovu na kojoj ministarstvo daje svoje mišljenje tumačili su pravnici ministarstva, i nema garancije da idući poljoprivrednik koji bude to pokušao neće negdje zapeti, kao što je i Damjanić zapinjao dvije godine.

Međutim, jednostavnim riječima, ako imate registriran OPG i raspolažete s minimalno 20.000 kvadrata poljoprivredne zemlje odgovarajuće namjene i boniteta, bez obzira na to jesu li one u bloku ili raštrkane, u Poreču biste trebali biti u mogućnosti graditi poljoprivrednu građevinu na poljoprivrednom zemljištu. A porečki presedan trebao bi biti pravilo i za ostale lokalne samouprave Istre, pa i Hrvatske.

Time je probijen, može se reći, prvi puteljak kroz inače gustu šumu zakonskih odredbi. Brojni poljoprivrednici koji raspolažu raštrkanim česticama mogli bi u tome naći rješenje za efikasniju proizvodnju, skladištenje strojeva i alata, i na koncu za jednostavnije poslovanje svojih OPG-ova.