ISTRIJANI OD PLAĆE NE MOGU KUPITI STAN! U Poreču se cijena kvadrata popela na 4 tisuće, a u Rovinju se kreće od 5,5 do nevjerojatnih 9 tisuća eura

Početak pandemija virusa COVID-19 katapultirao je cijene nekretnina u, za mnoge, nedostižne visine. Stručnjaci za ovo tržište kažu da je razlog bio prvenstveno lock-down, kada su ljudi postali svjesni važnosti svakog dodatnog kvadrata stambenog prostora. Nekretnine su se tražile, gradnja je, kao i većina gospodarstva, stagnirala i cijene su rasle. Ali, bio je to tek prvi skok u visine. Nakon pandemije stigla je recesija, a za njom je u Hrvatsku ušetao i euro pa potom i Schengen koji intenzivirao prodaju nekretnina strancima, naročito u Istri.

Iz perspektive razdoblja od prije desetak godina, kada se kombinacijom lakše dostupnih kredita i cijene od 1 do 1,5 tisuće eura po kvadratu do stambenog prostora nekako i moglo stići, u sadašnjoj situaciji krov nad glavom u Istri je san za sve koji ga misle kupiti od redovnih primanja.

A, ova se situacija, po svemu sudeći, još neko vrijeme neće mijenjati pa smo ispitali kako se ovo zaista reflektira na stvarnost. Konkretno, provjerili smo ima li prosječna istarska obitelj ili pojedinac mogućnost kupovine krova nad glavom u Istri. Nažalost, vrlo brzo smo se uvjerili da – nema.

Prosječna slika u tražilici nekretnina za Pulu

Traži se stan od 50 kvadrata

Isključivši sve luksuzne opcije, kuće i stanove „pogodne za apartmane“, predgrađa i naselja nedostupna gradskim prijevozom i nezavršenu gradnju, u tražilicama nekoliko agencija za prodaju nekretnina izdvojili smo stanove od 50 do 100 m2 u najvećem istarskom gradu.

Prosječna cijena kvadrata stambenog prostora u širem središtu Pule, bez obzira na etažu, postojanje lifta ili parkinga, kreće se od 3 do 3,5 tisuće eura. Sve bliže staroj gradskoj jezgri, bit će i bliže nestvarnoj cifri od 4 tisuće.

Stan od 50 m2 na Monvidalu izgrađen 2009. godine tako možete kupiti za 159 tisuća eura, a nešto veći dvosobni od 60 m2, na devetom katu starije novogradnje u Šijani koštat će vas 170 tisuća, što je rijetka prilika za kupovinu kvadrata po cijeni ispod 3 tisuće.

Šijana

U tradicionalno traženim naseljima Stoja, Veruda i Vidikovac, cijene na prvi pogled ne odskaču znatno od ostatka grada, ali ubrzo se primjećuje da ista cijena ne donosi nužno i istu kvalitetu. U ovim se naseljima, naime, za cijenu od 3 tisuće po kvadratu često prodaju stanovi kojima je potrebna barem djelomična adaptacija. Jedini logičan razlog za blagi rast cijene u svim dijelovima grada, od Šijane od Verude, jest blizina škola i vrtića.

S rastom ukupne kvadrature stana i cijena kvadrata donekle opada, manji su stanovi su mahom nerealno skupi, ali kada sve zbrojimo, možemo reći da u Puli trenutno prosječni kvadrat stambenog prostora košta oko 3 tisuće eura.

Mnogo je! Je li uopće dostižno? Nije!

Vidikovac i Veruda u Puli

Banke ne prate tržište

Ukoliko se odlučite za kredit, za stan od 50-ak kvadrata, prosječne cijene oko 150 tisuće eura, morat ćete mjesečno izdvojiti jednu plaću. Prema Zabinom kreditnom kalkulatoru, naime, na rok otplate od 20 godina, mjesečna rata bi vas izašla oko 900 eura, na 25 godina stotinjak eura manje, a ako još uvijek imate starosnu mogućnost uzimanja kredita na 30 godina, rata će vam iznositi oko 720 eura. Naravno, pod uvjetom da kredit uopće dobijete. A, šanse ta to, bez jamca, sudužnika, učešća ili pozajmice praktično su nepostojeće pa sustav (ne) funkcionira skoro po onoj staroj šali: „Nemam. A, i da imam, odakle mi!?“.

- Ne znam što bih vam rekla osim da još uvijek nije došlo do pada cijena da bi si pulske obitelji mogle priuštiti nekretninu kao što je to bilo moguće, recimo, 2008. godine, bez obzira na to što je cijena kvadrata i tada bila visoka i također je bila recesija. Ali, sada govorimo o pravoj nedostižnosti i to ne samo iz razloga što su nekretnine skupe već i iz razloga što banke ne prate tržište. To je zapravo najveći problem. Ljudi će plaćati podstanarstvo koje je sa 400 eura skočilo na 700, ali kredit od 500 do 600 eura mjesečno neće dobiti jer banka ne prati tržište. Nekada je stan bio dostupan kroz kredit i eventualno neki manji postotak gotovinskog, ali trenutno nije. Strano tržište je našim ljudima učinilo stanove nedostižnim, rekla nam je agentica za prodaju nekretnina Slađana Opačak, kojoj je pulsko tržište jako dobro poznato.

Pulska novogradnja

Cijene nekretnina niže su nego u EU, ali niže su i plaće

Moreno Pavličić, voditelj marketinga u „Remax" agenciji za nekretnine, kaže da nam da u ovom trenutku nema naznake pada cijena.

-  Znate, u prognozama se uvijek spominje da su cijene nekretnina kod nas najjeftinije u EU. Cijene naših stanova možda nisu na nivou EU, ali nisu ni primanja, kaže i dodaje da iako stranci intenzivno kupuju kuće u hrvatskom primorju, što diže cijenu nekretnina, njihov je fokus sužen na prave turističke nekretnine.

-  Stranci konstantno traže nekretnine u unutrašnjosti Istre. Pogotovo Nijemci i Austrijanci, negdje gdje mogu imati mir. Rusi i Ukrajinci su skloniji prvom redu do mora. Prošle godine smo, recimo, imali jako puno ukrajinskih klijenata koji su kupovali šakom i kapom, ove godine se to malo smirilo, oni ne kupuju stanove u neboderima, objašnjava Pavličić i time se dotiče bolnog paradoksa.

Dekumanova ulica, Poreč

Tko uopće kupuje stanove?

-  Prodaja stanova svake godine znatno poraste u vrijeme odobravanja APN kredita. Ne biste vjerovali ni koliko je stanova kupljeno za gotovinu pred uvođenje eura. Sve ostale situacije u pravilu se svode na kupovinu od nasljedstva ili prodaja obiteljske zemlje, kaže Pavličić koji na pitanje može li osoba s plaćom od 800 eura kupiti sebi stan u Puli, kaže kako, po onome što zna – ne može!

-  Po sadašnjim uvjetima, ta osoba ne bi bila kreditno sposobna. Barem ne za kupovinu u cijelosti. Uz jamca ili neku nategnutu hipoteku možda, inače ne, kaže i dodaje da ne treba zanemariti mogućnost korekcije cijene koja nastaje na osnovu dogovora između vlasnika i kupca. Što je veća potreba za adaptacijom, objašnjava, to je veća mogućnost snižavanja cijene.

Labin

Prodaja novogradnje bez uporabne dozole

No, da kreditna sposobnost kupca i visina rate nisu jedina prepreka u podizanju kredita, objasnila nam je agentica za nekretnine Iva Zajc iz "Dux" nekretnina.

- Novogradnja nosi svakakve probleme. Ima je od kvalitetne do isfušarene. Zatim, imate problem izostanka uporabne dozvole jer investitori često prodaju stanove prije nego što je dobiju. Banka tada ne odobrava kredit, a da ne govorim o tome što se ljudi usele pa nemaju struju. Ujedno, mnogi investitori traže plaćanje u fazama, a to netko tko radi za plaću od 700 eura sebi ne može omogućiti, kaže Zajc koja, kao ni prethodni sugovornici, ne vjeruje da je i u najboljoj situaciji prosječnom stanovniku Istre otvoren put do nekretnina.

-  Istrijani definitivno ne mogu kupiti nekretninu. Cijene su otišle u nebo! U Puli nema kvadrata ispod 3,5 tisuće, u Labinu je cijena stigla na 2,5 tisuće, a u Rovinju su cijene znatno više. Meni je to jako žalosno, da dvije osobe s plaćom od 700 eura ne mogu dobiti kredit za novogradnju. A, ako ga i dobiju, ne znam kako mogu preživjeti kada plate ratu. Pula je veći grad s više gradnje pa se situacija možda kroz neko vrijeme i stabilizira, ali u Rovinju i Poreču to ne očekujem. Tu su cijene već sada znatno više. Osim toga, Rovinj je, uz Opatiju i Dubrovnik, najtraženija turistička destinacija, a nema se gdje ni širiti i tu snižavanja cijene neće biti, kaže Zajc i dodaje da, iako cijena varira od lokacije do lokacije, ispod određene cifre ipak ne ide.

-  U Poreču je prosječna cijena kvadrata oko 4 tisuće već sada. Jedna obitelj za manji stan, dakle, treba izdvojiti 200 tisuća eura. Mislim da u Rovinju trenutno kvadrata ispod 5,5 tisuća eura nema. To je jako visoko, ali ide do 9 tisuća, objašnjava Zajc.

Rovinj: Cijena starine po 4 tisuće, a novogradnje do 9 tisuća eura

Istra više ne može živjeti u Istri

Uza svu matematiku i kombinatoriku, način da osoba s prosječnim primanjima sebi osigura krov nad glavom trenutno je, i do daljnjeg, nemoguća. Dok pojedine agencije primaju informacije kako se cijena kuća za odmor strancima spušta i za po 50 tisuća eura zbog smanjene potražnje, stanovi su lokalnim stanovnicima koji u Isti zarađuju za život još uvijek kronično nedostupni. Znači li to će u nekim mjestima uskoro prestati živjeti domaće stanovništvo? Iva Zajc kaže da se to već dogodilo.

- Domaći više ne kupuju nekretnine u Rovinju i Poreču. U naselju Kaštelir - Labinci više gotovo i da nema domaćeg stanovništva, tamo su uglavnom Austrijanci. I, iako vjerujem da će se u nekom trenutku u Puli situacija donekle stabilizirati, veću promjenu za sada ne vidim, zaključuje.